Lokalavtal
Ett lokalavtal ska vara skriftligt om hyresgästen eller hyresvärden begär det.
Av praktiska skäl bör samtliga lokalavtal vara skriftliga.
Det finns bra mallar att använda både internt och online (exempelvis www.itkett.se)
För mindre lokaler, förråd eller garageplatser kan förenklade avtal användas, för allting annat bör ett omfattande standardavtal användas.
I avtalet bör framgå följande:
- Hyresobjektet och dess omfattning
- Hyrestiden (standard minst 3 år)
- Uppsägningstiden (standard minst 9 månader)
- Förlängningstiden vid utebliven uppsägning (standard samma som hyrestiden)
- Tillägg till hyran så som index, fastighetsskatt eller driftkostnader
- Ansvarsfördelningen mellan hyresgästen och hyresvärden
Avtalet måste löpa på minst 3 år för att få innehålla okända "rörliga" delar som fastighetsskatt eller indextillägg som alltså hänvisar till externa ännu ej kända parametrar.
En lokalhyresgäst har efter 9 månaders hyresförhållande (dvs tid som hyresgäst, ej att förväxla med hyrestid som är den tid som definieras i avtalet för varje ny hyresperiod) ett indirekt besittningsskydd i lokalen, vilket i korthet innebär att hyresvärden riskerar att få betala skadestånd till hyresgästen om hyresgästen tvingas att flytta.
Jordabalkens 12 kap. vardagligt kallad Hyreslagen innehåller tvingande bestämmelser om minsta uppsägningstid för lokaler, längre uppsägningstid kan avtalas om, men inte kortare. Även om standard är 3 års avtal, med 9 månaders uppsägningstid och 3 års förlängningstid.
Följande minsta uppsägningstider gäller lokaler enligt lag:
- Tillsvidareavtal: 9 månaders uppsägningstid
- Hyrestid upp till två veckor: en dags uppsägningstid.
- Hyrestid mellan två veckor och tre månader: en veckas uppsägningstid.
- Hyrestid mellan tre och nio månader: tre månaders uppsägningstid.
- Hyrestid längre än nio månader: nio månaders uppsägningstid.
För kortare avtal är en bra tumregel att du alltid kan ha samma antal månader som hyrestid, uppsägningstid och förlängningstid, exempelvis 1+1+1, 3+3+3 etc (3 månader hyrestid, 3 månader uppsägningstid och 3 månaders förlängningstid)