Kapitaltillskott

Kapitaltillskott avser vad bostadsrättsföreningens medlemmar tillskjutit till bostadsrättsföreningens egna kapital. Vid försäljning av en bostadsrätt är kapitaltillskott avdragsgilla vid kapitalvinstberäkningen med ett belopp motsvarande bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen har gjort under innehavstiden. Kapitaltillskott kan ske kontinuerligt genom att föreningen använder överskott till att amortera på föreningens lån. Bostadsrättsföreningen ska kunna lämna meddelande till alla medlemmar om hur stort kapitaltillskott som har skett under deras innehav. Det kan också ske genom att insatserna ökas med syfte att betala av en stor del eller samtliga föreningens lån eller genom helt frivilliga kapitaltillskott om föreningen har anpassat sina stadgar.

Skatteregler

År 2007 förändrades skattereglerna för bostadsrättsföreningar. Innan dess beskattades privatbostadsföretag (äkta bostadsrättsföreningar) genom en schablonbeskattning. Schablonbeskattningen var 3 % av fastighetens hela taxeringsvärde året före taxeringen. Tanken var att beskattningen beräknades istället för vanliga intäkter och kostnader inom fastighetsförvaltning. Avdrag mot schablonbeskattningen medgavs för räntor på lån. Vilket innebar att lån i föreningen var jämställda med lån hos medlemmarna så länge inte föreningens räntekostnader översteg schablonbeskattningen. Numera ska privatbostadsföretag inte längre ta upp någon schablonintäkt av fastigheten. Avdrag får inte göras för ränta på lånat kapital. Privatpersoner har däremot alltjämt möjlighet att göra skattemässigt avdrag för sina räntekostnader med 30 %. Denna skatteförändring har gjort att det är mycket oförmånligt att ha räntekostnader i bostadsrättsföreningen.

Öka insatserna (kollektivt kapitaltillskott)

För att kunna genomföra ett kapitaltillskott och betala av föreningens lån behöver man få in pengar från medlemmarna som istället tar egna lån. Detta kan göras kollektivt genom att insatserna ökas för samtliga bostadsrättshavare i förhållande till insatsandelstalen. Att öka samtliga insatser kräver att beslut tas på föreningsstämma med särskilda majoritetskrav. Antingen krävs att alla bostadsrättshavare har gått med på beslutet, alternativt kan man ta ett beslut på en föreningsstämma med en majoritet på två tredjedelar av de röstande samt att beslutet godkänns av hyresnämnden. Hyresnämnden ska godkänna beslutet om det inte framstår som otillbörligt mot någon medlem. Hyresnämnden godkänner normalt beslutet om det har tagits på ett korrekt sätt och i enlighet med likhetsprincipen.

Egna lån, sänkt avgift och sänkt boendekostnad

När beslutet om insatsökning har tagits betalar medlemmarna in insatserna till föreningen som kan betala av föreningens lån. Medlemmarna finansierar normalt sett insatsökningen med att ta nya egna lån. I dagsläget erbjuder banker normalt sett samma räntor för bostadsrättshavare som för föreningen, särskilt lätt att få bra villkor blir det eftersom man kan förhandla fram ett gemensamt erbjudande. Bankerna är medvetna om att marknadsvärdet stiger kraftigt när kapitaltillskott genomförs och det kommer att finnas ett nytt låneutrymme som gör att det inte är några problem att få nya lån även om bostadsrätten skulle vara fullbelånad sedan tidigare. När bostadsrättsföreningen har betalat av sina lån försvinner den största enskilda kostnaden för föreningen, räntekostnaderna. Årsavgiften kan därmed sänkas och medlemmarnas totala boendekostnad minska.

Frivilliga kapitaltillskott genom två andelstal och årsavgifter

Ett mycket bra alternativ till att genomföra kapitaltillskott genom ökning av samtliga insatser är att istället införa ett system med differentierade årsavgifter och två andelstal. Föreningens stadgar måste då ändras för att klargöra att föreningen har två andelstal där det ena avser bostadsrättshavarens andel av föreningens lån och det andra avser driftskostnaderna. Därefter kan de bostadsrättshavare som önskar genomföra ett helt frivilliga kapitaltillskott motsvarande sin andel av föreningens skuld i syfte att sänka sin årsavgift och de sina totala boendekostnader. De bostadsrättshavare som inte väljer att göra ett kapitaltillskott har kvar samma avgift som tidigare. För att ändra föreningens stadgar på detta sätt krävs antingen att samtliga röstberättigade bostadsrättshavare är ense om det eller beslut på två föreningsstämmor med tre fjärdedelars majoritet av de röstande på den senare. En röst för stadgeändring innebär inte att man själv måste göra ett kapitaltillskott, det är helt frivilligt. Vi arbetar numera i de allra flesta fall med frivilliga kapitaltillskott som vi anser vara den bästa lösningen för de flesta föreningar.

I en bostadsrättsförening finns två olika kapitaltillskott, direkta och indirekta. För båda dessa kan säljaren göra avdrag när det är dags att deklarera försäljningen.

Direkt kapitaltillskott: Sker med stöd av stämmobeslut och genom att medlemmar skjuter till medel till bostadsrättsföreningen utöver det som betalats vid upplåtelsen.

Indirekt kapitaltillskott: Beräknas av de amorteringar som bostadsrättsföreningen har gjort på sina lån.

Exempel på indirekt kapitaltillskott: Bostadsrättsföreningen har 10st lägenheter och amorterar 100.000kr/år på sina lån. Sune äger 50% av lägenheten som har ett andelstal om 10%. När de säljer lägenheten har de bott där i exakt 5år.

Sunes kapitaltillskott blir då 5 x 100.000kr x 10% x 50% = 25.000kr.

Källhänvisning: www.kapitaltillskott.nu