Avhysning/förverkande
Avhysning/förverkande bostad (bostadsrätt/hyresrätt)
Vanlig handräckning innebär att en tidigare ägare eller nyttjanderättshavare (bostadsrättshavare) tvingas flytta från fast egendom, bostadslägenhet eller annat utrymme i byggnad där besittningsrätten upphört. Detta kallas med ett gemensamt namn för avhysning.
I en bostadsrättsförening är det styrelsen som ansvarar för att hantera obetalda avgifter eller hyror och att varna en bostadsrättshavare eller hyresgäst som stör sina grannar. En bostadsrättshavare har ett starkare skydd än en hyresgäst och blir egentligen inte rent juridiskt vräkt, utan förverkar istället sin rätt att bo i bostadsrätten och kan då bli avhyst, vilket är en mer komplicerad process än att vräka en hyresgäst. I dagligt tal talas dock ofta om vräkning även när bostadsrättshavare avses.
Om styrelsen t.ex. får veta att någon stör de övriga boende genom att hålla fester och spela hög musik långt in på småtimmarna, ska styrelsen som första åtgärd skriva ett varningsbrev. Detta kallas för en anmodan om att vidta rättelse. Detsamma gäller vid vanvård av bostadsrätten eller vid försenade avgifts- eller hyresbetalningar. Om en hyresgäst inte rättar sig efter varningen kan den bli vräkt. Om en bostadsrättshavare inte rättar sig efter styrelsens varningsbrev blir det alltså istället fråga om att nyttjanderätten till bostaden kan bli förverkad.
Om hyresgästen/medlemmen inte flyttar frivilligt trots vräkning/avhysning, behöver styrelsen vända sig till kronofogden för hjälp med detta. Om det gäller bostadsrätt sköter kronofogden sedan tvångsförsäljning av lägenheten.
Är störningar grund för vräkning/avhysning?
Störningar är en av de vanligaste grunderna för vräkning/avhysning och kanske den som är svårast att hantera. Det är viktigt att störda grannar redan från början uppmanas att dokumentera när störningar förekommer, i vilken omfattning och på vilket sätt de blir störda. Om störningarna inte upphör trots varning måste föreningen kunna bevisa att påstådda olägenheter och störningar förekommit för att det ska kunna gå att driva en process om förverkande/avhysning av bostadsrättshavaren eller hyresgästen. Det är ofta i det här skedet som det blir problem att komma vidare på grund av att dokumentation saknas eller att omkringboende inte vill vittna när ärendet till sist hamnar i domstol.
Det är också mycket viktigt att personen som får rättelseanmaningen eller varningen förstår exakt vilket beteende som den måste sluta med för att undvika vräkning eller avhysning från bostadsrätten. Varningen har inte bara syftet att få stopp på störningen, utan också att informera om vad som händer om störningen inte upphör. Därför ska det stå helt klart vad det är för något som ska upphöra för att kunna gå vidare med nästa steg; förverkande och avhysning. Därför räcker det inte med att begära att någon ska sluta störa sina grannar, utan anmaningen ska ange vilket beteende som personen ska upphöra med; t.ex. festa och spela hög musik efter midnatt. Det ska även stå vad som händer om beteendet inte upphör; då kan personen riskera att bli vräkt/avhyst. Hur anmodan om att vidta rättelse utformas blir många gånger avgörande för hela den fortsatta processen. Utformas inte anmodan korrekt kan hela processen komma att behöva göras om för att kunna komma vidare vid fortsatt ohörsamhet.
Andra grunder för vräkning/avhysning
Förutom störningar och avgifter som inte betalas finns det flera andra grunder för avhysning; otillåten andrahandsuthyrning, att lägenheten används på något annat sätt än avsett, vanvård/ohyra, att styrelsen inte ges tillträde till lägenheten i den utsträckning de har rätt till eller att lägenheten används för någon slags brottslig verksamhet. Att någon inte betalat hyra eller avgift i tid är en tydlig situation, men i övrigt är alla dessa grunder mycket svårbedömda och att föreningen följt formalia kan bli helt avgörande för utgången.
Det kan även krävas andra åtgärder i samband med en rättelseanmodan. Föreningen som anmodat till rättelse pga. vanvård behöver normalt själva försäkra sig om att rättelse skett. Styrelsen eller förvaltaren bör därför göra en besiktning av lägenheten för att säkerställa detta. Rättelseanmodan kan i sådana fall därför lämpligen innehålla en begäran om tillträde vid en viss tidpunkt.
Det finns många regler, och även tidsfrister, när det gäller varningsbrev. För att kunna göra gällande otillåten andrahandsuthyrning måste föreningen t.ex. ha anmodat om rättelse inom 2 månader från att styrelsen fick reda på uthyrningen. I vissa fall måste även socialnämnden få besked om rättelseanmodan.
Handräckning
Vanlig handräckning innebär att en tidigare ägare eller nyttjanderättshavare (bostadsrättshavare) tvingas flytta från fast egendom, bostadslägenhet eller annat utrymme i byggnad där besittningsrätten upphört. Detta kallas med ett gemensamt namn för avhysning. Handräckning kan vara av två olika slag, vanlig handräckning och särskild handräckning.
Särskild handräckning får avse åläggande för någon att vidta rättelse när annans egendom (besittning) olovligen rubbats eller tagits i anspråk. För en bostadsrättsförening skulle det kunna gälla när en bostadsrättshavare eller hyresgäst olovligen tillskansar sig ett förrådsutrymme i föreningens fastighet och efter tillsägelse vägrar att lämna utrymmet. Föreningen kan då inte själv utan vidare bryta upp lås och tömma utrymmet utan måste gå vägen över särskild handräckning.
Ansökan om handräckning görs skriftligen till kronofogdemyndigheten, som också verkställer handräckningen vid:
- förverkande. Om en bostadsrättshavare har förverkat sin nyttjanderätt till lägenheten, till exempel genom att inte ha betalat årsavgift eller hyrt ut lägenheten i andra hand utan tillstånd kan föreningen efter ansökan hos kronofogdemyndigheten få bostadsrättshavaren avhyst från lägenheten. En avhysning innebär att myndigheten med tvång tömmer lägenheten på bohaget, tar bort namnskylten och byter lås i dörren. Besittningen till lägenheten är därmed bruten.
- tillträde till lägenhet. Om en bostadsrättshavare till exempel inte lämnar föreningen tillträde till lägenheten utan giltig ursäkt när föreningen behöver komma in för tillsyn eller för att utföra arbete i lägenheten som föreningen svarar för kan föreningen ansöka om särskild handräckning. På så vis kan föreningen få tillträde till lägenheten mot bostadsrättshavarens vilja. Föreningen får aldrig själv ta sig denna rätt utan är alltid tvingad att "gå myndighetsvägen".
Kostnaderna för förfarandet hamnar på föreningen. Om föreningen tvingat sig tillträde till lägenheten genom handräckning kan förverkande av bostadsrätten fortfarande genomföras, eftersom rättelse inte kan anses ha ägt rum (bostadsrättshavaren har inte öppnat lägenheten). Kostnaderna för det tidigare handräckningsförfarandet kan i så fall tas ut i förverkandeärendet som en oprioriterad fordran vid tvångsförsäljning av lägenheten
Tvångsförsäljning
Om en bostadsrättshavare har obetalda avgifter till föreningen (vanligast är obetald årsavgift) kan föreningen låta tvångsförsälja lägenheten sedan bostadsrättshavaren sagts upp och fått flytta från lägenheten. En sådan tvångsförsäljning genomförs av Kronofogden efter ansökan av föreningen. Föreningen har vid tvångsförsäljning rätt till betalning ur försäljningssumman för sådana fordringar som är förenade med panträtt i bostadsrätten. Sådana fordringar är i första hand årsavgifter men det kan också vara fråga om insatser, upplåtelseavgifter, överlåtelseavgifter eller pantsättningsavgifter. Föreningens rätt till betalning ur försäljningssumman går före andra fordringsägare som har panträtt i lägenheten, i allmänhet banker och andra kreditinstitut som har beviljat lån mot säkerhet i bostadsrätten.
Föreningen har också rätt till betalning för andra oprioriterade fordringar som grundas på innehavet av bostadsrätten. Sådana fordringar tas dock ut efter alla andra fordringar. Om föreningen och övriga fordringsägare kommer att kunna få betalt fullt ut beror dels på hur stora respektive fordringsbelopp är och dels på försäljningssummans storlek.
Ibland händer det att lägenheten inte går att sälja trots flera försäljningsförsök. Då övergår lägenheten genast till föreningen utan att föreningen behöver betala något för den. Alla tidigare panträtter försvinner också.
Kostnaderna för tvångsförsäljningen svarar den före detta bostadsrättshavaren för. Kostnaderna tas ur försäljningssumman om denna räcker till. Blir det något över sedan föreningen och övriga panthavare fått sina fordringar täckta och avdrag har gjorts för försäljningskostnaderna tillfaller återstoden den före detta bostadsrättshavaren.
Avhysning/förverkande lokal (hyresrätt)
I 42§ 1st 2p HL framgår att dröjsmål med betalning, när det avser lokal, utgör förverkansgrund då två vardagar passerat efter förfallodagen och betalning ännu ej har erlagts. Hyresvärden måste dock fortfarande säga upp dig som hyresgäst enligt 42§ 1st HL, vilket skall ske skriftligen enligt 8§ HL. Innan uppsägning kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten (lägenhet i vid bemärkelse avses, alltså även lokaler). Om hyresgästen vidtar rättelse under tiden fram till uppsägning görs förfaller vidare förverkansgrunden enligt 43§ HL. Detta betyder att om du fullgör dina förpliktelser enligt hyresavtalet innan uppsägning görs kan dröjsmålet ej användas emot dig som förverkansgrund.
Om lokalhyreskontraktet har blivit uppsagd innan rättelse finns dock ytterligare en möjlighet att få stanna kvar uttyckt i 44§. Här stadgas att hyresgästen ej får skiljas från lägenheten (lokalen) om betalning sker i enlighet med 20§ 2-3st (vilket avser tid och plats m.m.) inom 2 veckor från det att du som hyresgäst delgivits underrättelse om att du genom att betala på detta vis får tillbaka hyresrätten. Detta hör ihop med reglerna för avhysning som även är av vikt i detta hänseende.
Avhysning är ett verkställighetsförfarande som prövas och utförs av föreskriven kronofogdemyndighet. Regler för detta finns i Utsökningsbalkens 16 kap. Det är således inte tillåtet för en hyresvärd att själv avhysa en uppsagd hyresgäst. Vidare föreskrivs i Förordning (1978:314) om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44§ jordabalken att sådan underrättelse om möjlighet att få tillbaka hyresrätten skall ombesörjas av kronofogdemyndigheten som får in ansökan om avhysning, om sådan inte har fogats till avhysningsansökan av hyresvärden. Dessa regler är till för att garantera ett korrekt förfarande varför samhället inte kan gå med på att olika rättighetshavare tar lagen i egna händer. Den överenskommelse som har ingåtts är bindande för hyresvärden. Hyresvärden äger inte rätt att på eget bevåg försöka få till en avhysning. Sådan förfarande utgör brottslig handling och betecknas enligt 8 kap. 9§ Brottsbalken som självtäkt, vilket ger böter eller fängelse i högst sex månader.
Källhänvisning: www.bostadsjuristerna.se, www.bostadsratterna.se, www.lawline.se