Andelstal
Andelstal
Andelstal är ett begrepp som varken förekommer i bostadsrättslagen eller i lagen om ekonomiska föreningar. Vad som avses med andelstal är inte alltid självklart eftersom det kan finnas olika typer av ”andelstal” i en bostadsrättsförening.
Det som ofta åsyftas när man talar om en bostadsrätts andelstal är bostadsrättens andel i bostadsrättsföreningen, dvs. insatsens andel av de totala insatserna i föreningen. Insatsens storlek inverkar exempelvis på bostadsrättshavarens andel i årsvinst vid vinstutdelning och andel i föreningens behållna tillgångar vid en eventuell upplösning av föreningen. För att beräkna en bostadsrätts andel i föreningen dividerar man bostadsrättens insats med de totala insatserna i föreningen.
För att ändra en bostadsrätts insats/andel i föreningen krävs, enligt bostadsrättslagen 9 kap. 16 §, att beslut fattas på en föreningsstämma enligt ett visst förvarande. Om enighet inte uppnås måste beslutet godkännas av hyresnämnden.
Enligt bostadsrättslagen 9 kap. 5 § ska en bostadsrättsförenings stadgar bl.a. innehålla grunderna för beräkning av årsavgift. De vanligaste beräkningsgrunderna är insats och andelstal (för att ändra beräkningsgrund krävs att beslut fattas på ett visst sätt enligt bostadsrättslagen 9 kap. 23 §). Stadgarna kan t.ex. ange att årsavgiften ska fördelas mellan lägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal.
Hur beräkningsgrunden/andelstalet ska räknas fram är inte reglerat i lag utan det är upp till föreningen/styrelsen att bestämma. Andelstalet, som ligger till grund för beräkning av årsavgiften, behöver inte nödvändigtvis motsvara bostadsrättens andel i föreningen. Att detta andelstal kan skilja sig från bostadsrättens andel i föreningen kan illustreras med följande exempel.
I en bostadsrättsförening, där föreningen enligt stadgarna har underhålls- och reparationsansvar för balkonger, tillåts en medlem att uppföra en balkong. Detta innebär en framtida kostnad för föreningen eftersom föreningen svarar för att underhålla balkongen och föreningen/styrelsen vill därför höja årsavgiften för den aktuella bostadsrätten. Antag att, innan någon höjning av årsavgiften har skett, andelstalet som ligger till grund för beräkning av årsavgiften motsvarar bostadsrättens andel i föreningen. Föreningen/styrelsen fattar därefter beslut om att höja andelstalet med anledning av balkongbygget, vilket innebär att bostadsrättens årsavgift blir högre. Efter att andelstalet höjts är dock bostadsrättens andel i föreningen oförändrad i och med att insatsen inte har ändrats. Bostadsrättens andel i föreningen kommer därför att skilja sig från det andelstal som ligger till grund beräkning av årsavgiften. Man kan alltså inte sätta likhetstecken mellan andel i föreningen och andelstal – om man gör det kan det lätt bli förvirrande.
Det förekommer även att bostadsrättsföreningar har differentierade andelstal som beräkningsgrund, dvs. att stadgarna anger mer än ett andelstal. En vanlig orsak till detta är att vissa medlemmar gjort ”frivilliga kapitaltillskott” och att årsavgiften för dessa bostadsrätter därför ska vara lägre. Genom att införa ytterligare ett andelstal som endast avser kapitaltillskottet behöver befintliga andelstal inte räknas om.
När nya lägenheter upplåts i anslutning efter till exempel vindsbyggen eller då lokaler gjorts om till bostad ska dessa ges nya andelstal, det vill säga styrelsen beslutar om vilken insats som ska åsättas lägenheten och vilken avgift som ska utgå. Även om dessa frågor egentligen avgörs i en förhandling mellan föreningen och tilltänkte köpare så är ett gott råd att söka göra dessa nya andelstal så lika de befintliga som möjligt - så undviker man framtida konflikter. Eftersom de inbördes relationerna mellan de befintliga medlemmarna inte ändras genom de nya lägenheterna, ägandet späds ut men de relativa andelarna behålls, behöver man inte göra någon omräkning av befintliga andelstal. De nya andelarna läggs till de nuvarande och det finns inga krav på att summan av andelstalen ska summeras till ett jämnt delbart tal.
En vanligt förekommande missuppfattning är att andelstalen representerar rösträtten vid en föreningsstämma. Så är dock inte fallet. Vid en stämma har varje medlem en röst. Om två medlemmar tillsammans äger en bostadsrätt har de vanligtvis gemensamt en röst.
Sammanfattningsvis kan begreppet andelstal ha olika betydelser beroende på vad som avses.
Källhänvisning: www.maklarsamfundet.se, www.brf-nytt.se, www.bostadsratterna.se
Borätt Forum