Underhållsplan

En underhållsplan är till för att hjälpa bostadsrättsföreningar att ha bra kontroll på vilket underhåll som behöver utföras i fastigheten och när i tid det behöver utföras. Underhållsplan skall även ge en bra bedömning av vilka kostnader som respektive underhållsåtgärd kan kosta. En underhållsplan är även en viktig del i arbetet med föreningens ekonomi då den har en viktig del i budgetarbetet och även föreningens kommande kostnader som kan falla ur underhållsplan.

Vid upprättande eller uppdatering av en underhållsplan skall arbetet inledas med en fastighetsgenomgång av fastigheten. Denna besiktning kommer att fungera som ett underlag vid upprättande eller uppdatering av underhållsplan.
Är det lag på att ha en underhållsplan? Vad säger lagen om underhållsplanen? Många bostadsrättsföreningar ställer samma fråga: ”Är det lag på att ha en underhållsplan?”. ”Ja, nästan!” Lagkraven avseende underhållsplanen är inte helt lättolkade. Faktum är att det inte står entydigt i någon lagtext att bostadsrättsföreningar ska ha något som kallas just en underhållsplan, men ett antal lagar – Bostadsrättslagen, Plan- och bygglagen samt Boverkets Byggregler (BBR) – antyder att en sådan bör finnas.

De viktiga utdragen ur aktuella lagtexter finns längre ner på denna sida.

Tydligare lagkrav på underhållsplan

Lagarna som berör underhållsplanen ser dock ut att vara på väg att ändras. Ett annat svar på frågan om lagkrav på underhållsplan är därför; ”Ja, snart!” 2017 föreslogs en lagändring som skulle leda till att styrelserna för nyproducerade eller nyombildade bostadsrättsföreningar måste säkerställa att det finns en långsiktig, komponentuppdelad och regelbundet uppdaterad underhållsplan som visar kostnaderna för planerat underhåll 50 år framåt i tiden. Den tekniska underhållsplanen ska knytas till bostadsrättsföreningens ekonomiska plan.

De nya lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2019. Aktuella lagar och regler som berör underhållsplanen Än så länge är det dock nedanstående lagar och regler som berör underhållsplanering:

Bostadsrättslagen 7 kap 4§ ”Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren.”

9 kap 5§ ”Bostadsrättsföreningens stadgar skall ange […] de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus”

Plan- och Bygglagen 8 kap 14 § ”Ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och de tekniska egenskaper som avses i 4 § i huvudsak bevaras. Underhållet ska anpassas till omgivningens karaktär och byggnadsverkets värde från historisk, kulturhistorisk, miljömässig och konstnärlig synpunkt. Om byggnadsverket är särskilt värdefullt från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt, ska det underhållas så att de särskilda värdena bevaras.”

Boverkets Byggregler (BBR) – Föreskrifter och allmänna råd 2:51 ”Innan byggnader eller delar av dem tas i bruk bör det finnas skriftliga instruktioner för hur och när idrifttagande och provning samt skötsel och underhåll ska utföras. Detta för att de krav på byggnader och deras installationer som följer av dessa föreskrifter och av huvudförfattningarna ska uppfyllas under brukstiden. Vid ändring av byggnader kan befintliga instruktioner behöva kompletteras eller uppdateras. Dokumentationen ska anpassas till byggnadens användning samt till installationernas omfattning och utformning. […] En plan för periodiskt underhåll bör omfatta 30 år.”

Slutsats: Det är ”nästan” lag på att ha en underhållsplan. Sammantaget anser vi att det inte råder någon tvekan om vad lagstiftarna vill uppnå. Syftet att säkerställa att fastighetsägaren underhåller fastigheten på ett långsiktigt vis som ser till byggnadens, människans och omgivningens bästa. Det ska finnas en långsiktig plan eller instruktion för hur fastigheten ska underhållas och för hur medel ska avsättas för att finansiera underhållet.

En riktig underhållsplan som innehåller en avsättningsanalys för underhållsfonden ser till att bostadsrättsföreningen gott och väl uppfyller de krav som de olika lagarna ställer. Utan en underhållsplan blir det helt enkelt svårt att uppfylla kraven.

Det är dock inte lagarna som är huvudanledningen till att skaffa en underhållsplan, vilket vi också brukar påpeka. En bra underhållsplan ligger till grund för hela fastighetsförvaltningen och hjälper föreningen att få full koll på huset, spara pengar, effektivisera förvaltningen och höja värdet på fastigheten och lägenheterna på sikt. En bättre investering är svårt att hitta!