Lokalhyra och index m m

Bashyra

Bashyra eller kallhyra som det också kallas, har samma betydelse. Bashyra avser hyran för lokalen, dvs inga övriga tillägg är inräknade. Värme, vatten, fastighetsskötsel och el är de vanligaste tilläggen utöver bashyran. Men varför skiljer man på bashyra och tillägg? Bashyran och tilläggen hanteras på olika sätt. En skillnad är att vissa tillägg beräknas utifrån förbrukning, exempelvis vatten- eller el-förbrukning. En annan väsentlig skillnad är hur uppräkningen av hyran går till. Bashyran uppräknas oftast utifrån en fast procentsats eller KPI på års- eller kvartalsbasis, medan uppvärmningstillägget följer exempelvis PPI-index som är ett index för prisutvecklingen i producent- och importledet.

Driftstillägg

Driftskostnad omfattar sådant som ska täcka fastighetens driftskostnader såsom städning av allmänna ytor, snöröjning, sandning och ventilation. Precis som tidigare nämnt så är även värme och vatten vanliga tillägg utöver bashyran. Man kan lätt tro att driftstilläggen inte är förhandlingsbara då de är förknippade med en direkt kostnad för hyresvärden. Men med bakgrund av hyreslagstiftningen och den reglerade hyresmarknaden som Sverige har så kan det vara mer lönsamt för en fastighetsägare att rabattera driftstilläggen framför bashyran. Varför då? Jo, för att vid nytecknade avtal och omförhandlingar i närområdet jämförs bashyran och inte totalhyran. Får fastighetsägaren en högre bashyra har de möjlighet ta ut en högre hyra vid omförhandlingar, om de sänker bashyran blir jämförelsen till hyresvärdens nackdel. Om ni ska förhandla om någon del i avtalet som rör hyran, varför inte testa att pruta på driftstilläggen.

Fastighetsskatt

Fastighetsskatten vidarefaktureras till kommersiella hyresgäster vilket kan komma som en överraskning om man tidigare endast varit i ett hyresförhållande som privatperson. Som kommersiell hyresgäst faktureras du utifrån hur stor andel av byggnadens totala area du hyr. Fastighetsskatten kan komma att justeras över tid. Detta är reglerat enligt skattelagstiftning så det är inte så mycket mer man kan göra än att betala det belopp som anges.

Varmhyra

Varmhyra är ett annat vanligt förekommande ord. Det är kallhyra plus tillägg för värme och vatten. Ofta ingår även fastighetsskötsel i varmhyran. El å andra sidan ingår nästan aldrig, utan hyresgästen tecknar själv ett elavtal. Detsamma gäller för internet. Vad gäller sophantering sköter i flesta fall hyresvärden hanteringen av hushållssopor i kontorsbyggnader. I lager- och logistik eller i industribyggnader ombesörjs och bekostas oftast all sophantering av hyresgästen. Var noga med att gå igenom ditt hyresavtal så att du är införstådd med vad som är bashyra och vad som är tillägg, samt vilka delar som ingår och vilka delar som du ska betala extra för – eller till och med ombesörja och bekosta på egen hand.

Indexjustering med KPI-uppräkningar

KPI, eller konsumentprisindex som det egentligen heter, är ett mått för den genomsnittliga utvecklingen av priser (inflation) för den privata konsumtionen som sker i Sverige. Det är KPI som de flesta fastighetsbolagen följer för att kompensera de höjda kostnaderna för inflationen.

Många fastighetsägare tillämpar som sagt KPI-uppräkningar och villkoren återfinns oftast i indexklausuler. Oftast utlöses klausulen när KPI stiger, men inte när det sjunker. Enligt hyreslagen ska hyran vara förutbestämt under avtalsperioden som ett skydd för hyresgästen så att inga oförutsedda utgifter uppstår. Avtal som är längre än tre år får höjas enligt KPI. Avtal under tre år får inte ha en hyreshöjning om inte hyreshöjningen är förutbestämd och fast. Hyran får inte vara flytande och obestämd som den är när man använder sig utav en indexklausul där hyran följer KPI-index. Marknadspraxis är att följa KPI men det har blivit allt populärare för fastighetsägare att tillämpa fasta uppräkningar eftersom KPI inte har någon direkt relation till den fastighetsrelaterade kostnadsutvecklingen (t.ex. rörande el- och uppvärmningskostnader) samt hyresmarknadens höjningar. Utöver fastighetsägarens omkostnader som ökar sker också en uppgång på hyresnivåer. Därför sätter man exempelvis att hyran ska öka med x procent varje år istället för att följa KPI. Hyresvärdar tillämpar också en annan form av uppräkning, minimum-uppräkning, eftersom att hyresmarknaden inte följer KPI. Under år när KPI ökar i väldigt låg takt eller ligger nära nollan stämmer det dåligt överens med hur hyresmarknaden utvecklas prismässigt.

Källhänvisning: www.newst.se