Olika typer av fång

Olika sorters fångsthandlingar

De vanligaste fångsthandlingarna inom DWOQ är arvskifteshandling, bodelningsavtal, gåvobrev och överlåtelseavtal där den sistnämnda är den absolut vanligaste. Nedan följer en beskrivning på hur hanteringen av respektive fångsthandling går till när det kommer till att kontrollera så att handlingarna är korrekta.

Förklaringar och scenarios - OBS behöver redigeras!

Hej, som framgår nedan går frågorna inte endast att besvara med avseende på samtycke, då det är mkt ”runt omkring” som är viktigt att veta om.

Vad gäller när det kommer till samtycke (dvs underskrift av samtliga bostadsrättsinnehavare) när en av fler innehavare av en bostadsrätt skall överlåta

sin del för;

Sambo skall överlåta sin del av bostadsrätt Make/maka skall överlåta sin del av bostadsrätt Delägare skall överlåta sin del av bostadsrätt Ovanstående kan ha olika anledningar, t.ex. kan sambo överlåta sin del av bostadsrätten till den andre sambon (vid separation) eller till ngn som ska gå in som delägare efter att den förste sambon flyttat. Detsamma gäller make/maka. Om det handlar om en annan delägare (t.ex. mor eller far som äger br tillsammans med ett vuxet barn) så kan denne överlåta sin del till den andre delägaren eller till ngn annan som ska komma in som delägare (t.ex. person som det vuxna barnet ska flytta ihop med). När det gäller sambor och makar är det vanligaste bodelning, mer om detta nedan.

I det fall där t.ex. en mor ska överlåta sin del till ett vuxet barn men inte genom gåva gäller följande formkrav, samma sak om makar/sambor inte ska bodela utan ”köpa ut” den andre.

Avtalet ska vara skriftligt, det ska framgå vilken lägenhet överlåtelsen gäller, med angivande av t.ex. adress och lägenhetsnummer. Priset ska framgå. Avtalet ska vara undertecknat av köparen och säljaren.

En andel av bostadsrätt överlåts således på samma sätt som en hel bostadsrätt men med angivande av andelens storlek. Tänk på att hela priset som betalas för lägenheten ska anges, även om betalning till viss del sker genom övertagande av lån eller liknande. Överlåtelseavgift kan bli aktuellt, liksom medlemskapsansökan om köparen inte tidigare var medlem.

Sambo skall överlåta sin del av bostadsrätt via gåva Make/maka skall överlåta sin del av bostadsrätt via gåva Delägare skall överlåta sin del av bostadsrätt via gåva

Överlåts bostadsrätten genom gåva ska gåvobrev upprättas och skickas till föreningen. Om gåvomottagaren inte redan är medlem i bostadsrättsföreningen ansöker denne om medlemskap och om gåvan avser en viss andel av bostadsrätten ska andelen anges. Om bara en andel av bostadsrätten ges bort kan medlemskap normalt nekas redan på grund av att mottagaren bara kommer att äga en del av bostadsrätten, beroende på hur stadgarna ser ut. Detta gäller dock inte om gåvan sker till make, sambo eller registrerad partner.

Ett gåvobrev ska innehålla givare och mottagare, lägenhetsnummer, hur stor andel gåvan avser, tillträdesdag, datum för avtalets undertecknade, signering av alla parter, gåvogivarens nya adress.

Sambo skall överlåta sin del av bostadsrätt via bodelning Make/maka skall överlåta sin del av bostadsrätt via bodelning Delägare skall överlåta sin del av bostadsrätt via bodelning Överlåtelseavgift debiteras vid bodelning.

Bodelning kan ske både under pågående äktenskap och i samband med skilsmässa. I båda fallen kan en bodelningslikvid betalas ut till den make som överlåter sin andel av bostadsrätten.

När en bostadsrätt överlåtes i en bodelning kommer det inte att utgå någon kapitalvinstskatt för den överlåtande makens del. Det är när den som övertar bostadsrätten i sin tur säljer den vidare som det kommer att uppstå en reavinstskatt som den maken då ska stå för helt själv. Därför ska den ingå i uträkningen av bodelningslikviden som en ”latent skatt”.

I en bodelning ska bostadsrätten värderas efter sitt marknadsvärde vilket kan vara svårt att uppskatta utan att lägga ut bostaden till försäljning. Det kan vara lämpligt att låta ett par oberoende mäklare värdera bostaden.

För att beräkna den latenta skatteskulden enligt ovan sker alltså en hypotetisk försäljning av bostaden. Marknadsvärdet på bostaden ska då minskas med inköpspriset, förbättringsutgifter och mäklararvode. På det här beloppet dras en hypotetisk skatt på 22 % . Summan som kvarstår efter detta är den latenta skatteskulden.

När ena maken ska köpa ut den andra maken så är det till ett värde av marknadsvärdet - latent skatteskuld = pris för maken

Den make som övertar bostaden övertar även den andra makens del av lånet.

När det gäller sambo, ingår bostadsrätten som samboegendom om den införskaffats för att bo i gemensamt oavsett hur mycket var och en betalat för den. Om någon av parterna ägde bostadsrätten innan de blev sambo, ingår den inte i samboegendomen. I övrigt, se bodelning mellan makar.

Det är lite svårt att se hur bodelning skulle bli aktuellt med annan delägare än make sambo, i annat fall blir det samägande.

Bodelning kan även ske vid dödsfall. Bodelning vid dödsfall skiljer sig åt från bodelning vid skilsmässa. Bodelning vid dödsfall varierar också beträffande om den avlidne var gift eller sambo.

Vid bodelningen ingår giftorättsgods alternativt samboegendom beroende på om den avlidne var gift eller sambo.

Ett bodelningsavtal bör skrivas i samband med att bodelningen avslutats, som ett bevis på att bodelning har skett.

Ifall den avlidne var gift vid dödstillfället ska makarnas tillgångar som regel fördelas genom en bodelning. Eftersom ena parten avlidit är giftermålet upplöst och giftorättsgodset ska fördelas mellan efterlevande make/maka och den avlidnes dödsbodelägare. Vid en dödsbodelning tar dödsbodelägarna den avlidnes “plats” i bodelningen eftersom de har rätt till den avlidnes andel genom arv och eventuellt testamente. Den andra andelen i bodelningen är efterlevande makes/makas. Dessa ska komma överens om bodelningen. Särskilt i detta fall är det med avseende på hanteringen från er sida viktigt att inte glömma bort någon dödsbodelägare och ha kontakt med den som har hand om bouppteckningen.

Sambor har ingen legal arvsrätt. Reglerna är därför annorlunda gentemot bodelning vid dödsfall när den avlidne var gift. Bodelning vid dödsfall när den avlidne var sambo sker enbart ifall efterlevande sambo begär det. I bodelningen ingår bara samboegendom, d.v.s. gemensam bostad och bohag. För att samboegendom ska ingå i bodelningen krävs dessutom, som framgår ovan, att det införskaffats för gemensamt bruk. Särskilt viktigt för er att tänka på är om det finns samboavtal och om det finns barn, särskilt om dessa är särkullbarn.

Sambo skall överlåta sin del av bostadsrätt via arv Make/maka skall överlåta sin del av bostadsrätt via arv Delägare skall överlåta sin del av bostadsrätt via arv

När en bostadsrättshavare avlider träder dödsboet in i den avlidnes ställe. Finns flera dödsbodelägare och kommer de överens om att inte skifta boet fortsätter dödsboet att vara innehavare av bostadsrätten.

Boet kan under tre år disponera över bostadsrätten. Det innebär att dödsbodelägare bor i lägenheten eller att den hyrs ut i andra hand. Är boet inte medlem har det inte rätt att delta i föreningsstämmor. Söker boet medlemskap ska det ses som en ansökan från en juridisk person. Efter tre år kan föreningen uppmana boet att överlåta bostadsrätten till någon som kan beviljas inträde i föreningen. Sker inte det får bostadsrätten tvångsförsäljas.

När boet har skiftats ska den person som tilldelas bostadsrätten med stöd av arvskifteshandlingen ansöka om medlemskap i föreningen. Vägras medlemskap kan föreningen ålägga personen att inom sex månader överlåta bostadsrätten till någon som kan bli medlem. Annars kan tvångsförsäljning ske.

Finns bara en dödsbodelägare gäller andra villkor. Sedan bouppteckningen har registrerats anses dödsboet avslutat. Den enda dödsbodelägaren anses som arvinge och ska ansöka om medlemskap i föreningen. Vägras medlemskap kan föreningen ålägga personen att inom sex månader överlåta bostadsrätten till någon som kan bli medlem. Annars kan tvångsförsäljning ske.

Överlåtelseavgift debiteras vid arv.

Man kan givetvis också ärva en del av en bostadsrätt.

Om två makar äger en bostadsrätt gemensamt ärver den efterlevande makan/maken den avlidnes del. Den levande maken/makan är då oftast redan medlem i föreningen.

Om två sambor äger en bostadsrätt kan bodelning bli aktuellt enligt ovan. Den avlidnes barn kan genom arv bli ägare till den ena halvan av bostadsrätten och ”lösas ut” av sambon, vilket innebär att en överlåtelse sker till sambon som blir ensam delägare. Viktigt att kontrollera att samtliga av den avlidnes arvingar är överens och signerar.

Sambon är i det fallet redan medlem, om arvingarna istället vill ”lösa ut” sambon måste de ansöka om medlemskap (och kan beroende på stadgar nekas om det handlar om andelar eller för den delen med avseende på bosättningskravet i stadgarna).

Om en delägare som avlider utan att vara någon annan delägares make eller sambo blir dödsboet efter denne delägare i bostadsrätten och det gäller att ha koll på vilka som utgör dödsboet. T.ex. om en mor äger en del av en bostadsrätt tillsammans med ett vuxet barn måste man ha koll på så att inte övriga dödsbodelägare (t.ex. syskon) glöms bort. Den avlidnes del kan helt tillfalla den som den avlidne äger lgh tillsammans med (om denne är ensam arvinge), annars måste eventuella syskon ”lösas ut”. Om den avlidne har en maka/make kan det bli så att denne ärver delen i bostadsrätten men inte tänker bo i den och den situationen måste också lösas. Huvudsaken är att föreningen och ni håller koll och är aktiva. Det vanligaste misstaget vid dödsfall är att man inte kollar upp vilka som är dödsbodelägare.