Besittningsskydd

I regel har hyresgästen rätt att bo kvar om hyresvärden säger upp avtalet. Det kallas besittningsskydd. Besittningsskydd innebär att hyresgästen har rätt att bo kvar även om hyresvärden säger upp avtalet.

Men det finns situationer då besittningsskyddet kan brytas. Hyresgästen har då inte rätt till förlängning av hyresavtalet och måste flytta från bostaden.

Exempel på när besittningsskyddet kan brytas:

- när hyresgästen inte har betalat hyran eller har betalat hyran för sent

- när hyresgästen har stört sina grannar

- när hyresgästen i övrigt har misskött sig

- när huset ska rivas eller byggas om i stor omfattning

- när den som hyr ut ett en- eller tvåfamiljshus ska bo i det själv eller ska sälja det.

När har hyresgästen besittningsskydd?

I vissa fall har du som är hyresgäst inget besittningsskydd. I andra fall får du besittningsskydd efter viss tid. Detta gäller:

- Du är inneboende; som inneboende har du aldrig besittningsskydd. Med inneboende menas en person som hyr en bestämd del av uthyrarens egen bostad och som inte har gemensamt hushåll med den som hyr ut.

- Du har avstått besittningsskyddet; du som har avstått från besittningsskydd genom att skriva på en separat överenskommelse om detta med hyresvärden, har inget sådant skydd under den tid och i de situationer som överenskommelsen gäller. Vissa sådana överenskommelser gäller bara om de godkänts av hyresnämnden.

- Du har förverkat din hyresrätt; om du har förverkat din hyresrätt förlorar du besittningsskyddet. Det kan ske om du missköter ditt boende på det sätt som närmare anges i lagen.

- Du hyr hyresbostad i andra hand; du som hyr en hyresbostad i andra hand får besittningsskydd först när andrahandsupplåtelsen har varat mer än två år i följd.

- Du hyr ett möblerat rum; du som hyr ett möblerat rum får besittningsskydd först när uthyrningen har pågått längre än nio månader i följd.

- Du hyr ett fritidshus; du som hyr fritidshus får besittningsskydd först när uthyrningen har pågått längre än nio månader i följd.

- Du hyr bostadsrätt eller villa; när du hyr bostadsrätt eller villa i andra hand har du inte besittningsskydd. Detta är enligt lagen om uthyrning av egen bostad (ibland även kallad privatuthyrningslagen).

Avtala bort besittningsskydd

Man kan avtala bort besittningsskyddet. Då ska hyresvärden och hyresgästen skriva detta i en särskild handling. Hyresnämnden ska som regel godkänna överenskommelsen för att det ska vara giltig. Det finns inga tidsfrister för ansökan men bäst är det naturligtvis att ansökan om avstående från besittningskydd görs av parterna så snart den ingåtts och innan lägenheten tillträds.

I vissa fall behövs inte hyresnämndens godkännande för att avståendet ska gälla. Hyresvärden och hyresgästen ska fortfarande skriva ner avståendet i en särskild handling. Det finns en särskild blankett för detta, HN4. I blanketten finns det angivet i vilka situationer hyresnämndens godkännande inte behövs.

Vad innebär det att avstå från besittningsskydd

Att komma överens om att avstå från besittningsskydd innebär att hyresgästen måste flytta om hyresavtalet upphör av någon av de särskilda anledningar som ni har enats om och skrivit ner i överenskommelsen. Om en sådan anledning inträffar har hyresgästen alltså avstått från sin rätt att få förlängningsfrågan prövad i hyresnämnden.

Om hyresgästen inte flyttar får hyresvärden vända sig till kronofogdemyndigheten eller tingsrätten och begära avhysning.

Överenskommelsen om att avstå besittningsskydd gäller inte i följande situationer

Hyresvärden säger upp hyresavtalet av en anledning som inte finns med i den skriftliga överenskommelsen. Hyresvärden säger upp hyresavtalet i förtid, på grund av att hyresrätten är förverkad. Vägrar hyresgästen då att flytta får hyresvärden vända sig till kronofogdemyndigheten eller tingsrätten för att få frågan prövad. Hyresvärden säger upp hyresavtalet till en dag då den särskilda överenskommelsen inte längre gäller. Hyresnämnden skulle ha godkänt den särskilda överenskommelsen, men hyresvärden har inte ansökt om godkännande.

Besittningsskydd vid hyra av lokal

Besittningsskyddet för den som hyr lokal är utformat på ett annat sätt än för den som hyr en bostad. Du som hyr lokal har ingen omedelbar rätt till förlängning av hyresavtalet. Om parterna inte kommer överens om ett nytt avtal när avtalstiden löper ut måste hyresgästen flytta.

Indirekt besittningsskydd

Du som hyr lokal har ett indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet upphör när det har varat mer än nio månader i följd.

Det innebär att du som är hyresgäst i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som du gjort på grund av att hyresförhållandet upphör. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen har rätt till skäligt uppskov med avflyttningen.

Ett hyresförhållande kan upphöra både genom en uppsägning för avflyttning och uppsägning för villkorsändring.

Ersättning för ekonomisk förlust prövas av tingsrätten

Frågan om ersättning för ekonomisk förlust, det vill säga skadestånd, prövas av tingsrätten. För att ha rätt till skadestånd måste du som är hyresgäst ansöka om medling i hyresnämnden inom två månader från uppsägningen.

Om medlingen i hyresnämnden avslutas utan att ni nått en uppgörelse kan du som hyresgäst vända dig till tingsrätten för att få frågan om ersättning prövad.

Hyresgästen har inget besittningsskydd i följande fall:

- under hyresförhållandets första nio månader.

- om hyresrätten är förverkad på grund av att hyresgästen misskött sig.

- om besittningsskyddet har avtalats bort.

Att hyresgästen inte har besittningsskydd innebär att hyresgästen heller inte har rätt till skadestånd.

Besittningsskyddet kan avtalas bort

Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresgästen ska avstå från sitt besittningsskydd gäller överenskommelsen. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd, gäller den i regel endast om den har godkänts av hyresnämnden.

Då behövs inte hyresnämndens godkännande

En överenskommelse om att avstå från besittningsskydd gäller utan nämndens godkännande om:

1. giltighetstiden är högst fem år från att hyresförhållandet inleds och

2. hyresgästen avstår från besittningsskydd på grund av att värden ska bedriva egen verksamhet i lokalen eller vid uthyrning i andra hand. Detta gäller även då ett avtal mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen ska upphöra.

Om huset ska rivas eller byggas om

Om hyresavtalet ska upphöra på grund av att huset ska rivas eller byggas om kan hyresvärden i stället för att ersätta hyresgästen ekonomiskt anvisa en annan godtagbar lokal, en ersättningslokal. Om detta inte sker kan hyresvärden bli skyldig att betala skadestånd. Även detta prövas av tingsrätten.