DWOQ Wiki - Användarbidrag [sv]

BOA

2022-05-03T12:52:37Z

LinnGilbertsson: Omdirigerar till Boarea/boyta

#OMDIRIGERING [[Boarea/boyta]]

Ombildning

2022-05-03T12:47:47Z

LinnGilbertsson: Skapade tom sida

Upplåtelse

2022-05-03T12:47:20Z

LinnGilbertsson:

Denna artikel avhandlar upplåtelse av bostadsrätt, för olika typer av upplåtelseformer se [[Upplåtelseformer]].

En [[Bostadsrättsförening]] kan upplåta lägenheter med bostadsrätt, observera att med lägenhet avses både bostäder och lokaler.
Upplåtelse ska enligt lag ske skriftligen.
"I upplåtelsehandlingen skall följande anges: parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall [[upplåtelseavgift]]."

Det är vid upplåtelsen som själva bostadsrätten uppstår, omvänt gäller därmed att alla bostadsrätter någon gång har upplåtits.
När en bostadsrätt har upplåtits kan den [[Överlåtelse|överlåtas]] till en ny medlem, då sker överlåtelsen mellan köpare och säljare och föreningen prövar enbart om köparen kan antas som medlem i föreningen.

Det är alltså enbart vid upplåtelsen till den första innehavaren av bostadsrätten som föreningen är säljaren, därmed finns definitionen av vad som ingår i bostadsrätten enbart i upplåtelseavtalet.

Vanligtvis sker upplåtelserna i samband med att en bostadsrättsförening bildas, antingen vid en ombildning från hyresrätter eller vid nyproduktion.

Även en befintlig förening kan upplåta nya bostadsrätter, om den har lediga lokaler eller bostäder, vanligtvis sker detta i [[ombildade]] föreningar när bostadshyresrätter blir lediga.

== Upplåtelse av lokal ==
Upplåtelse av lokaler med bostadsrätt, så kallade BR-lokaler, är relativt ovanligt i vanliga Bostadsrättsföreningar.

Föreningen kan välja (eller historiskt ha valt) att upplåta en affärslokal med bostadsrätt, för bostadsrätten ska då erläggas avgift i enlighet med upplåtelseavtalet och föreningens stadgar.

En BR-lokal får överlåtas på samma sätt som en "vanlig bostadsrätt" men lokalen får enbart nyttjas till det ändamål som framgår av upplåtelseavtalet.

En BR-lokal får inte användas som bostad.

Några exempel på BR-lokaler är frisörsalonger, tandläkarmottagningar men även garage förekommer.

== Omvandling av lokal till bostad ==
Betydligt vanligare är att en tidigare uthyrd lokal byggs om och omvandlas från lokal till en eller flera bostäder som därefter upplåts med bostadsrätt.

En del föreningar gör detta i egen regi, men vanligast är att föreningen upplåter råytan till en exploatör som därefter bygger om råytan till bostäder och överlåter dessa vidare till den som slutligen ska bo i bostaden.

Omvandling av lokal till bostad kräver alltid bygglov och stämmobeslut, oavsett om någon ombyggnation ska ske.

Disclaimer: Artikeln är icke verifierad av expert.

[[kategori:Ekonomi]]

Fardag

2022-05-03T12:40:50Z

LinnGilbertsson: Skapade tom sida

Överlåtelse

2022-05-03T12:17:52Z

LinnGilbertsson:

En överlåtelse kan ske i form av [[arv]], [[gåva]] eller en [[försäljning]] av en [[bostadsrätt]].

Överlåtelseavgift

Disclaimer: Artikeln är icke verifierad av expert.

[[kategori:Ekonomi]]

Extra stämma

2022-05-03T12:13:31Z

LinnGilbertsson: Omdirigerar till Föreningsstämma

#OMDIRIGERING [[Föreningsstämma]]

Extra stämma

2022-05-03T12:13:04Z

LinnGilbertsson: Skapade tom sida

Upplåtelseavgift

2022-05-03T12:08:42Z

LinnGilbertsson: Skapade tom sida

Upplåtelse

2022-05-03T12:08:10Z

LinnGilbertsson:

Denna artikel avhandlar upplåtelse av bostadsrätt, för olika typer av upplåtelseformer se [[Upplåtelseformer]].

En [[Bostadsrättsförening]] kan upplåta lägenheter med bostadsrätt, observera att med lägenhet avses både bostäder och lokaler.
Upplåtelse ska enligt lag ske skriftligen.
"I upplåtelsehandlingen skall följande anges: parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall [[upplåtelseavgift]]."

Det är vid upplåtelsen som själva bostadsrätten uppstår, omvänt gäller därmed att alla bostadsrätter någon gång har upplåtits.
När en bostadsrätt har upplåtits kan den [[Överlåtelse|överlåtas]] till en ny medlem, då sker överlåtelsen mellan köpare och säljare och föreningen prövar enbart om köparen kan antas som medlem i föreningen.

Det är alltså enbart vid upplåtelsen till den första innehavaren av bostadsrätten som föreningen är säljaren, därmed finns definitionen av vad som ingår i bostadsrätten enbart i upplåtelseavtalet.

Vanligtvis sker upplåtelserna i samband med att en bostadsrättsförening bildas, antingen vid en ombildning från hyresrätter eller vid nyproduktion.

Även en befintlig förening kan upplåta nya bostadsrätter, om den har lediga lokaler eller bostäder, vanligtvis sker detta i ombildade föreningar när bostadshyresrätter blir lediga.

== Upplåtelse av lokal ==
Upplåtelse av lokaler med bostadsrätt, så kallade BR-lokaler, är relativt ovanligt i vanliga Bostadsrättsföreningar.

Föreningen kan välja (eller historiskt ha valt) att upplåta en affärslokal med bostadsrätt, för bostadsrätten ska då erläggas avgift i enlighet med upplåtelseavtalet och föreningens stadgar.

En BR-lokal får överlåtas på samma sätt som en "vanlig bostadsrätt" men lokalen får enbart nyttjas till det ändamål som framgår av upplåtelseavtalet.

En BR-lokal får inte användas som bostad.

Några exempel på BR-lokaler är frisörsalonger, tandläkarmottagningar men även garage förekommer.

== Omvandling av lokal till bostad ==
Betydligt vanligare är att en tidigare uthyrd lokal byggs om och omvandlas från lokal till en eller flera bostäder som därefter upplåts med bostadsrätt.

En del föreningar gör detta i egen regi, men vanligast är att föreningen upplåter råytan till en exploatör som därefter bygger om råytan till bostäder och överlåter dessa vidare till den som slutligen ska bo i bostaden.

Omvandling av lokal till bostad kräver alltid bygglov och stämmobeslut, oavsett om någon ombyggnation ska ske.

Disclaimer: Artikeln är icke verifierad av expert.

[[kategori:Ekonomi]]

Avgiftshöjning

2022-05-03T12:04:59Z

LinnGilbertsson: Skapade sidan med ''''Avgiftshöjning''' '''Kan månadsavgiften höjas hur som helst, utan att medlemmarna tillfrågas?''' Ja, det är föreningens styrelse, och ingen annan, som varje år be...'

'''Avgiftshöjning'''

'''Kan månadsavgiften höjas hur som helst, utan att medlemmarna tillfrågas?'''

Ja, det är föreningens styrelse, och ingen annan, som varje år bestämmer hur hög månadsavgiften ska vara.

En styrelse skall ha kontroll på föreningens ekonomi, ha lång framförhållning och helst se till att höja avgiften i små steg, t ex några procent varje år, om det skulle behövas med tanke på inflation och allmänna kostnadsökningar för fastighetsägare.

Det finns ingen gräns för hur mycket månadsavgiften kan höjas. Det finns inte heller några regler eller möjlighet till förhandling som det finns för hyreslägenheter. Det förekommer att månadsavgiften höjs 10 eller 20 % eller ännu mer. Det kan ha varit så att månadsavgiften under väldigt många år varit låg och oförändrad, och det är då anledningen till att den måste höjas kraftigt. Omfattande renoveringar och underhållsarbeten kan vara en annan orsak till att avgiften höjs kraftigt.

Att förutspå månadsavgiftens utveckling i en viss förening är i princip omöjligt för den vanliga bostadsrättsköparen. Bara en ordentlig genomgång av föreningens ekonomi kan ge en fingervisning om hur det troligen kommer att gå. Hög belåning i kombination med låg månadsavgift är en tydlig signal på framtida avgiftshöjning.

Årsavgift

2022-05-03T12:04:41Z

LinnGilbertsson: Tömde sidan

Föreningsstämma

2022-05-03T11:59:55Z

LinnGilbertsson:

Föreningsstämman är bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ, som visar att föreningen präglas av demokrati och att alla medlemmar får vara med och besluta i frågor som rör föreningen. Stämman ska hållas minst en gång om året. Stämman ska hållas senast sex månader efter [[Räkenskapsår|räkenskapsårets]] slut. Varje medlem i föreningen har rätt att delta och varje medlem har en röst om inte [[Stadgar|stadgarna]] säger något annat. Detta sammanträde är ett tillfälle för samtliga medlemmar att göra sin röst hörd och demokratiskt rösta om framtida beslut för föreningen. Det ger även styrelsen möjlighet att informera om vad som hänt i föreningen under det gånga räkenskapsåret. Kallelse till ordinarie stämma ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före föreningsstämman. I [[Stadgar|stadgar]] får dock bestämmas att kallelse till stämma får utfärdas senast två veckor före stämman.

Det behöver vara minst två personer närvarande på stämman för att den ska godkännas. Dessa ska vara:
* Stämmoordförande (vilket inte behöver vara styrelsens ordförande)
* en justeringsman

På föreningsstämman ska följande beslutas:<br>
* välja styrelse för att sköta den löpande förvaltningen av föreningen och utse [[Revisor|revisorer]]<br>
* besluta bland annat om ansvarsfrihet för styrelsen
* besluta om ändring av stadgarna
* fastställa [[Resultaträkning|resultaträkningen]] och [[Balansrapport|balansräkningen]]
* besluta om vinst eller förlust
* besluta på vilket sätt föreningen ska upplösas (vid behov).

I bostadsrättslagen står inte särskilt mycket om hur stämman ska gå till. Det är istället lagen om ekonomiska föreningar som gäller.

'''När hålls årsstämman?'''

Den ordinarie föreningsstämman, även kallad årsstämma eller årsmöte, ska hållas senast sex månader efter räkenskapsårets slut. Det finns inget som hindrar att man i stadgarna upprättar ytterligare tidskrav, till exempel att stämman ska hållas i en viss månad, bara det följer sexmånadersregeln.

[['''Extra föreningsstämma''']]

Det kan också bli aktuellt att hålla en extra föreningsstämma. Det finns tre grunder för när en sådan ska hållas:

1) när styrelsen anser att det behövs,

2) när revisorerna skriftligen med motivering begär det,

3) när minst 1/10 av föreningens alla medlemmar skriftligen med motivering begär det.

Det vanligaste är att det är styrelsen som anser att extrastämma behövs till exempel när ett ärende enligt stadgar eller lag kräver ett stämmobeslut eller att styrelsen i linje med aktsamhetsprincipen vill att alla medlemmar i föreningen ska fatta ett viktigt beslut.

'''Motioner'''

Då alla ärenden som ska tas upp på stämman måste vara med i kallelsen är det viktigt att styrelsen får in motioner från medlemmarna i god tid innan kallelsen ska gå ut. Det är ju faktiskt alla medlemmarna tillsammans som äger föreningen och då är det också självklart att alla ska kunna fundera över vad de tycker om de förslag som ska tas upp på stämman.
Styrelsen skall lämna sitt svar på motionerna. Styrelsen har ofta information och kunskap om sådant som motionerna handlar om. Styrelsen kan rekommendera medlemmarna att antingen bifalla, avslå eller anse motionen besvarad beroende på vilken information som styrelsen har. Stadgarna stipulerar när motioner ska inkomma för att styrelsen ska hinna behandla motionerna så att både motioner och styrelsens svar kan skickas med kallelsen till stämman.
Kommer det in motioner efter det datum som stadgarna säger kan de inte följa med kallelsen och därför inte heller tas upp på stämman.

'''Proposition'''

När styrelsen lägger ett förslag till stämman så kallas detta för proposition.

'''Kallelse till stämman'''

Det är styrelsens uppgift att kalla till stämman.
Kallelse till ordinarie stämma ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före föreningsstämman. I stadgar får dock bestämmas att kallelse till stämma får utfärdas senast två veckor före stämman. Kallelse till extra föreningsstämma där andra frågor än stadgeändring, likvidation eller fusion ska behandlas ska utfärdas tidigast sex veckor och senast två veckor före föreningsstämman. Ska stämma behandla stadgeändring eller beslut om likvidation eller fusion ska dock kallelse utfärdas senast fyra veckor före stämman. I stadgarna får den senare tiden dock bestämmas till två veckor.
Om det är fråga om en extra föreningsstämma som kommit till stånd på grund av begäran från revisor eller från medlemmar måste kallelsen till den extra föreningsstämman skickas ut inom två veckor från den dag då begäran inkom. Kallelsen ska ske enligt bestämmelserna i stadgarna. Kallelsen ska innehålla tydlig information om de ärenden som ska tas upp på stämman. Även ärenden som enligt stadgarna är obligatoriska ska framgå av kallelsen. Var uppmärksam på att om det är fråga om stadgeändring så ställs särskilda krav på kallelsen.

'''Rösträtt'''

Huvudregeln är att varje medlem har en röst. Om flera medlemmar innehar en bostadsrätt tillsammans har de gemensamt bara en röst. Om en medlem har flera bostadsrätter har han fortfarande bara en röst. Stadgarna kan dock föreskriva annat, till exempel att varje bostadsrätt har en röst, vilket numera är ovanligt. För den medlem som inte kan närvara vid stämman är det fortfarande möjligt att rösta, nämligen genom fullmakt. Läs mer om fullmakter och vad som gäller för dem i faktabladet "Fullmakt, ombud, biträde".
Efter att stämman har öppnats ska en röstlängd upprättas, enklast är att använda medlemsförteckningen. Det är klokt att, då två eller fler medlemmar har en gemensam röst, notera vem av dem som ska lägga den faktiska rösten. Det är upp till dem själva att avgöra vem det är.

'''Beslut som måste tas på stämman'''

Styrelsen får inte besluta i alla frågor. Styrelsens uppgift är att sköta organisationen och den löpande förvaltningen av föreningen. Ärenden utanför styrelsens ansvar ska en föreningsstämma fatta beslut om.
Som exempel på beslut som måste tas upp på stämman och vad som krävs i omröstning kan nämnas (i parenteserna framgår vad som krävs för att beslut ska kunna fattas):

- Beslut om val av styrelseledamöter (enkel majoritet eller flest röster i sluten omröstning).

- Beslut om arvode till styrelseledamöter (enkel majoritet).

- Andra beslut där styrelsen är jävig.

- Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark. (enkel majoritet).

- Beslut som innebär ändring av insatserna (samtycke från alla bostadsrättshavare eller 2/3 majoritet och hyresnämndens godkännande).

- Beslut som innebär att en bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad. (samtycke från berörda bostadsrättshavare eller 2/3 majoritet och hyresnämndens godkännande).

- Beslut som innebär utvidgning av föreningens verksamhet (2/3 majoritet).

- Beslut vid köpstämma när hyresbostäder ombildas till bostadsrätt (2/3 majoritet av hyresgästerna).

- Beslut om stadgeändring (stöd från alla bostadsrättshavare eller enkel majoritet på den första stämman och 2/3 majoritet på den andra stämman vilka måste ligga i följd. I visst fall kvalificerad majoritet om ¾-majoritet på den andra stämman).

'''Stämmoordförande'''

En stämmoordförande ska utses under stämmans början. Denne kan vara en extern person eller en medlem i föreningen. Stämmoordföranden ansvarar för att stämman genomförs på ett korrekt sätt, varför det är viktigt att personen i fråga har den kompetens och kunnighet som erfordras för uppdraget. Stämmoordförandens främsta åligganden är att se till att alla närvarande medlemmar har lika stort inflytande oavsett ståndpunkt att mötesdemokratin respekteras och att legitima beslut fattas. Vidare är det viktigt att stämmoordföranden förhindrar störande inslag under stämman samt ser till så att stadgarna följs.

Stämmoordföranden bör komma med upplysningar och klarlägganden när så krävs, men hålla sig från att ta ställning och enbart yttra sig i sak när behov finns samt efter stämmans godkännande. Vidare bör stämmoordföranden förvissa sig om att samtliga närvarande medlemmar finns upptagna i röstlängden. Under stämmans gång ansvarar stämmoordföranden för att fördela ordet, presentera den punkt på dagordningen som ska avhandlas och klubba igenom beslut.

Bestämmelserna om föreningsstämman och kraven vid beslutstagande är många och till viss del komplicerade. Var noga med att allt går rätt till när besluten fattas. Om stämmobeslut har fattats stadge- och/eller lagvidrigt kan enskild medlem klandra beslutet, det vill säga att tingsrätten kan upphäva eller ändra beslutet och processen måste tas om på nytt.

[[kategori:Ekonomi]]

Borätt Forum