DWOQ Wiki - Användarbidrag [sv]

Hyreslagen - 12 kap. Jordabalken

2022-09-07T13:05:07Z

ElinS:

Bestämmelser om hyra av lokal eller bostad finns i hyreslagen. Den är trots sitt namn inte en egen lag, utan jordabalkens 12 kapitel. Hyreslagen reglerar förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst när en nyttjanderätt upplåts.
I hyreslagen finns bestämmelser om hyra av både bostäder och lokaler. Vissa regler är gemensamma för de olika hyresavtalen medan andra är specifika beroende på om det är en bostad eller lokal som avses. Den som hyr en bostad anses vara den svagare parten och skyddas därför av hyreslagen genom till exempel besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen som huvudregel har rätt att få hyresavtalet förlängt ifall hyresvärden skulle säga upp avtalet. En hyresvärd har dock rätt att säga upp ett hyresavtal om det finns en besittningsbrytande grund.

Hyreslagen är omfattande och innehåller bland annat bestämmelser om hyresavtalet och dess hyresvillkor, besittningsskydd, andrahandsuthyrning, störning, underhållsskyldighet och om uppsägning.

Hyreslagen (12 kap. jordabalken) innehåller följande avsnitt:

- Avhysning och uppsägning

- Förlängning av hyresavtal

- Förverkande av hyresrätt

- Förbättringsarbeten och åtgärdsföreläggande

- Hyresavtal och hyresvillkor

- Hyresfordran

- Uppskov med avflyttning

- Återbetalning av hyra

- Överlåtelse av hyresrätt

Källhänvisning: www.jpinfonet.se

Avhysning/förverkande

2022-09-07T13:04:00Z

ElinS:

'''Avhysning/förverkande bostad (bostadsrätt/hyresrätt)'''

Vanlig handräckning innebär att en tidigare ägare eller nyttjanderättshavare (bostadsrättshavare) tvingas flytta från fast egendom, bostadslägenhet eller annat utrymme i byggnad där besittningsrätten upphört. Detta kallas med ett gemensamt namn för avhysning.

I en bostadsrättsförening är det styrelsen som ansvarar för att hantera obetalda avgifter eller hyror och att varna en bostadsrättshavare eller hyresgäst som stör sina grannar. En bostadsrättshavare har ett starkare skydd än en hyresgäst och blir egentligen inte rent juridiskt vräkt, utan förverkar istället sin rätt att bo i bostadsrätten och kan då bli avhyst, vilket är en mer komplicerad process än att vräka en hyresgäst. I dagligt tal talas dock ofta om vräkning även när bostadsrättshavare avses.

Om styrelsen t.ex. får veta att någon stör de övriga boende genom att hålla fester och spela hög musik långt in på småtimmarna, ska styrelsen som första åtgärd skriva ett varningsbrev. Detta kallas för en anmodan om att vidta rättelse. Detsamma gäller vid vanvård av bostadsrätten eller vid försenade avgifts- eller hyresbetalningar. Om en hyresgäst inte rättar sig efter varningen kan den bli vräkt. Om en bostadsrättshavare inte rättar sig efter styrelsens varningsbrev blir det alltså istället fråga om att nyttjanderätten till bostaden kan bli förverkad.

Om hyresgästen/medlemmen inte flyttar frivilligt trots vräkning/avhysning, behöver styrelsen vända sig till kronofogden för hjälp med detta. Om det gäller bostadsrätt sköter kronofogden sedan tvångsförsäljning av lägenheten.

'''Är störningar grund för vräkning/avhysning?'''

Störningar är en av de vanligaste grunderna för vräkning/avhysning och kanske den som är svårast att hantera. Det är viktigt att störda grannar redan från början uppmanas att dokumentera när störningar förekommer, i vilken omfattning och på vilket sätt de blir störda. Om störningarna inte upphör trots varning måste föreningen kunna bevisa att påstådda olägenheter och störningar förekommit för att det ska kunna gå att driva en process om förverkande/avhysning av bostadsrättshavaren eller hyresgästen. Det är ofta i det här skedet som det blir problem att komma vidare på grund av att dokumentation saknas eller att omkringboende inte vill vittna när ärendet till sist hamnar i domstol.

Det är också mycket viktigt att personen som får rättelseanmaningen eller varningen förstår exakt vilket beteende som den måste sluta med för att undvika vräkning eller avhysning från bostadsrätten. Varningen har inte bara syftet att få stopp på störningen, utan också att informera om vad som händer om störningen inte upphör. Därför ska det stå helt klart vad det är för något som ska upphöra för att kunna gå vidare med nästa steg; förverkande och avhysning. Därför räcker det inte med att begära att någon ska sluta störa sina grannar, utan anmaningen ska ange vilket beteende som personen ska upphöra med; t.ex. festa och spela hög musik efter midnatt. Det ska även stå vad som händer om beteendet inte upphör; då kan personen riskera att bli vräkt/avhyst. Hur anmodan om att vidta rättelse utformas blir många gånger avgörande för hela den fortsatta processen. Utformas inte anmodan korrekt kan hela processen komma att behöva göras om för att kunna komma vidare vid fortsatt ohörsamhet.

'''Andra grunder för vräkning/avhysning'''

Förutom störningar och avgifter som inte betalas finns det flera andra grunder för avhysning; otillåten andrahandsuthyrning, att lägenheten används på något annat sätt än avsett, vanvård/ohyra, att styrelsen inte ges tillträde till lägenheten i den utsträckning de har rätt till eller att lägenheten används för någon slags brottslig verksamhet. Att någon inte betalat hyra eller avgift i tid är en tydlig situation, men i övrigt är alla dessa grunder mycket svårbedömda och att föreningen följt formalia kan bli helt avgörande för utgången.

Det kan även krävas andra åtgärder i samband med en rättelseanmodan. Föreningen som anmodat till rättelse pga. vanvård behöver normalt själva försäkra sig om att rättelse skett. Styrelsen eller förvaltaren bör därför göra en besiktning av lägenheten för att säkerställa detta. Rättelseanmodan kan i sådana fall därför lämpligen innehålla en begäran om tillträde vid en viss tidpunkt.

Det finns många regler, och även tidsfrister, när det gäller varningsbrev. För att kunna göra gällande otillåten andrahandsuthyrning måste föreningen t.ex. ha anmodat om rättelse inom 2 månader från att styrelsen fick reda på uthyrningen. I vissa fall måste även socialnämnden få besked om rättelseanmodan.

'''Handräckning'''

Vanlig handräckning innebär att en tidigare ägare eller nyttjanderättshavare (bostadsrättshavare) tvingas flytta från fast egendom, bostadslägenhet eller annat utrymme i byggnad där besittningsrätten upphört. Detta kallas med ett gemensamt namn för avhysning.
Handräckning kan vara av två olika slag, vanlig handräckning och särskild handräckning.

Särskild handräckning får avse åläggande för någon att vidta rättelse när annans egendom (besittning) olovligen rubbats eller tagits i anspråk. För en bostadsrättsförening skulle det kunna gälla när en bostadsrättshavare eller hyresgäst olovligen tillskansar sig ett förrådsutrymme i föreningens fastighet och efter tillsägelse vägrar att lämna utrymmet. Föreningen kan då inte själv utan vidare bryta upp lås och tömma utrymmet utan måste gå vägen över särskild handräckning.

Ansökan om handräckning görs skriftligen till kronofogdemyndigheten, som också verkställer handräckningen vid:

- förverkande. Om en bostadsrättshavare har förverkat sin nyttjanderätt till lägenheten, till exempel genom att inte ha betalat årsavgift eller hyrt ut lägenheten i andra hand utan tillstånd kan föreningen efter ansökan hos kronofogdemyndigheten få bostadsrättshavaren avhyst från lägenheten. En avhysning innebär att myndigheten med tvång tömmer lägenheten på bohaget, tar bort namnskylten och byter lås i dörren. Besittningen till lägenheten är därmed bruten.

- tillträde till lägenhet. Om en bostadsrättshavare till exempel inte lämnar föreningen tillträde till lägenheten utan giltig ursäkt när föreningen behöver komma in för tillsyn eller för att utföra arbete i lägenheten som föreningen svarar för kan föreningen ansöka om särskild handräckning. På så vis kan föreningen få tillträde till lägenheten mot bostadsrättshavarens vilja. Föreningen får aldrig själv ta sig denna rätt utan är alltid tvingad att "gå myndighetsvägen".

Kostnaderna för förfarandet hamnar på föreningen. Om föreningen tvingat sig tillträde till lägenheten genom handräckning kan förverkande av bostadsrätten fortfarande genomföras, eftersom rättelse inte kan anses ha ägt rum (bostadsrättshavaren har inte öppnat lägenheten). Kostnaderna för det tidigare handräckningsförfarandet kan i så fall tas ut i förverkandeärendet som en oprioriterad fordran vid tvångsförsäljning av lägenheten

'''Tvångsförsäljning'''

Om en bostadsrättshavare har obetalda avgifter till föreningen (vanligast är obetald årsavgift) kan föreningen låta tvångsförsälja lägenheten sedan bostadsrättshavaren sagts upp och fått flytta från lägenheten. En sådan tvångsförsäljning genomförs av Kronofogden efter ansökan av föreningen.
Föreningen har vid tvångsförsäljning rätt till betalning ur försäljningssumman för sådana fordringar som är förenade med panträtt i bostadsrätten. Sådana fordringar är i första hand årsavgifter men det kan också vara fråga om insatser, upplåtelseavgifter, överlåtelseavgifter eller pantsättningsavgifter. Föreningens rätt till betalning ur försäljningssumman går före andra fordringsägare som har panträtt i lägenheten, i allmänhet banker och andra kreditinstitut som har beviljat lån mot säkerhet i bostadsrätten.

Föreningen har också rätt till betalning för andra oprioriterade fordringar som grundas på innehavet av bostadsrätten. Sådana fordringar tas dock ut efter alla andra fordringar. Om föreningen och övriga fordringsägare kommer att kunna få betalt fullt ut beror dels på hur stora respektive fordringsbelopp är och dels på försäljningssummans storlek.

Ibland händer det att lägenheten inte går att sälja trots flera försäljningsförsök. Då övergår lägenheten genast till föreningen utan att föreningen behöver betala något för den. Alla tidigare panträtter försvinner också.

Kostnaderna för tvångsförsäljningen svarar den före detta bostadsrättshavaren för. Kostnaderna tas ur försäljningssumman om denna räcker till. Blir det något över sedan föreningen och övriga panthavare fått sina fordringar täckta och avdrag har gjorts för försäljningskostnaderna tillfaller återstoden den före detta bostadsrättshavaren.

'''Avhysning/förverkande lokal (hyresrätt)'''

I 42§ 1st 2p HL framgår att dröjsmål med betalning, när det avser lokal, utgör förverkansgrund då två vardagar passerat efter förfallodagen och betalning ännu ej har erlagts. Hyresvärden måste dock fortfarande säga upp dig som hyresgäst enligt 42§ 1st HL, vilket skall ske skriftligen enligt 8§ HL. Innan uppsägning kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten (lägenhet i vid bemärkelse avses, alltså även lokaler). Om hyresgästen vidtar rättelse under tiden fram till uppsägning görs förfaller vidare förverkansgrunden enligt 43§ HL. Detta betyder att om du fullgör dina förpliktelser enligt hyresavtalet innan uppsägning görs kan dröjsmålet ej användas emot dig som förverkansgrund.

Om lokalhyreskontraktet har blivit uppsagd innan rättelse finns dock ytterligare en möjlighet att få stanna kvar uttyckt i 44§. Här stadgas att hyresgästen ej får skiljas från lägenheten (lokalen) om betalning sker i enlighet med 20§ 2-3st (vilket avser tid och plats m.m.) inom 2 veckor från det att du som hyresgäst delgivits underrättelse om att du genom att betala på detta vis får tillbaka hyresrätten. Detta hör ihop med reglerna för avhysning som även är av vikt i detta hänseende.

Avhysning är ett verkställighetsförfarande som prövas och utförs av föreskriven kronofogdemyndighet. Regler för detta finns i Utsökningsbalkens 16 kap. Det är således inte tillåtet för en hyresvärd att själv avhysa en uppsagd hyresgäst. Vidare föreskrivs i Förordning (1978:314) om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44§ jordabalken att sådan underrättelse om möjlighet att få tillbaka hyresrätten skall ombesörjas av kronofogdemyndigheten som får in ansökan om avhysning, om sådan inte har fogats till avhysningsansökan av hyresvärden. Dessa regler är till för att garantera ett korrekt förfarande varför samhället inte kan gå med på att olika rättighetshavare tar lagen i egna händer. Den överenskommelse som har ingåtts är bindande för hyresvärden. Hyresvärden äger inte rätt att på eget bevåg försöka få till en avhysning. Sådan förfarande utgör brottslig handling och betecknas enligt 8 kap. 9§ Brottsbalken som självtäkt, vilket ger böter eller fängelse i högst sex månader.

Källhänvisning: www.bostadsjuristerna.se, www.bostadsratterna.se, www.lawline.se

Styrelsearvode

2022-09-07T13:01:24Z

ElinS:

Arvodet till styrelsen ska för kommande verksamhetsår bestämmas vid bostadsrättsföreningens ordinarie årsstämma. När och hur föreningen ska fastställa arvode för styrelsen är en fråga som normalt avhandlas i stadgarna och i lagen om ekonomiska föreningar. För bostadsrättsföreningar i Stockholm tillämpas (2018) ett genomsnittligt arvode på ca 1.000–1.500 kr per lägenhet – för den samlade styrelsen att dela på. Vissa föreningar använder sig också av ett belopp baserat på prisbasbeloppet så att arvodet inte fordrar årlig justering utan automatiskt följer kostnadsläget.

Stadgarna behöver enligt lag inte ta upp frågan men det är vanligt att det står omnämnt. Arvodet ska avse det kommande verksamhetsåret och inte ses som en "belöning" för redan utförda insatser. Observera att frågan om arvode kommer före frågan om val av ny styrelse på stämmans dagordning. Det vanligaste är att stämmobeslutet om arvode avser ett gemensamt belopp för hela styrelsen och att styrelsen själv fördelar detta mellan ledamöterna. Men det förutsätter att det är inskrivet i föreningens stadgar. Annars gäller enligt lagen om ekonomiska föreningar (7 kap 26 §) att föreningsstämman ska besluta om arvode och annan ersättning till var och en av styrelseledamöterna.

Styrelsen kan aldrig ta ut högre arvode än stämman har beslutat. Skulle det uppkomma önskemål om ”extra ersättning” så måste detta tas upp på en extra föreningsstämma. En styrelse som upplever att arbetet blir alltför betungande bör kanske hellre överväga att ta in konsulter för vissa arbetsmoment som t.ex. att anlita en bostadsjurist för att hantera en upphandling. Att köpa tjänster som ligger inom ramen för förvaltning av bostadsrättsföreningens fastighet(er) faller inom styrelsens uppdrag och befogenhet. En styrelsemedlem som utför arbete som annars skulle behöva läggas ut på entreprenad, t.ex. fungerar som vaktmästare och utför mindre reparationsarbeten, kan lämpligen erhålla särskild ersättning för detta arbete.

Det är lämpligt att låta styrelsen fördela arvodet inom sig och detta är också så de flesta bostadsrättsföreningar gör. Hur arvodet fördelas varierar dock en hel del men i huvudsak används någon av följande metoder:

• arvodet fördelas jämt mellan alla ledamöter,

• ordföranden och kanske även kassör och sekreterare får ett högre belopp,

• arvodet fördelas utifrån deltagande vid möten, eller

• någon slags kombination av de olika varianterna.

För att koppla arvodet till ansvar och arbetsbörda kan det t.ex. vara en bra idé att dela upp arvodet i tre delar, ett fast belopp till alla, ett belopp för varje möte som en ledamot deltagit i och en timersättning för den som tar sig an extra arbetsuppgifter.

Som nämnts varierar arvodet till styrelsen i olika föreningar från i praktiken ingenting till förhållandevis ansenliga belopp. Storleken på bostadsrättsföreningen bör tillmätas betydelse. Det förekommer bostadsrättsföreningar med bara en handfull lägenheter där det anses rimligt att inget arvode utgår (eftersom alla boende s.a.s. över tid roterar på styrelseposterna) till föreningar med flera hundra lägenheter där arvode bör utgå. Vad som planeras i föreningen är också en faktor att ta hänsyn till, t.ex. om stambyte eller ombyggnation av vindsutrymmen är förestående vilket regelmässigt innebär extra arbete för en styrelse.

Det är alltså viktigt att utgå ifrån förutsättningarna i er bostadsrättsförening. Styrelsearbetet i en äldre bostadsrättsförening med väletablerade tjänsteavtal genom vilka det mesta av driften sköts externt är mindre krävande än styrelsearbetet i en nybildad förening eller en förening med förestående underhållsaktiviteter. Det kan följaktligen variera vad som kan anses vara ett ”skäligt arvode”. Har en förening svag ekonomi får kanske styrelsen också acceptera att inget arvode kan utgå och helt enkelt ställa upp utifrån egenintresset att “rädda” föreningen och det egna boendet. En symbolisk summa så att styrelsen ska kunna gå ut och äta en god middag kan ändå vara försvarlig under sådana omständigheter. Om en förening har god ekonomi ska detta å andra sidan inte användas som ett argument för ett förhållandevis högt styrelsearvode.

Arbetsgivaravgifter utgår för styrelsens arvode om detta är 1.000 kr eller högre. Det bör framgå av stämmans beslut om arbetsgivaravgifter ska räknas in i det fastställda beloppet eller inte. Kontrolluppgift avseende utbetalat styrelsearvode ska årligen lämnas in till Skatteverket.

Källhänvisning: www.bostadsjuristerna.se, www.bostadsratterna.se

Avgiftshöjning

2022-09-07T12:57:42Z

ElinS:

'''Avgiftshöjning'''

'''Kan månadsavgiften höjas hur som helst, utan att medlemmarna tillfrågas?'''

Ja, det är föreningens styrelse, och ingen annan, som varje år bestämmer hur hög månadsavgiften ska vara.

En styrelse skall ha kontroll på föreningens ekonomi, ha lång framförhållning och helst se till att höja avgiften i små steg, t ex några procent varje år, om det skulle behövas med tanke på inflation och allmänna kostnadsökningar för fastighetsägare.

Det finns ingen gräns för hur mycket månadsavgiften kan höjas. Det finns inte heller några regler eller möjlighet till förhandling som det finns för hyreslägenheter. Det förekommer att månadsavgiften höjs 10 eller 20 % eller ännu mer. Det kan ha varit så att månadsavgiften under väldigt många år varit låg och oförändrad, och det är då anledningen till att den måste höjas kraftigt. Omfattande renoveringar och underhållsarbeten kan vara en annan orsak till att avgiften höjs kraftigt.

Att förutspå månadsavgiftens utveckling i en viss förening är i princip omöjligt för den vanliga bostadsrättsköparen. Bara en ordentlig genomgång av föreningens ekonomi kan ge en fingervisning om hur det troligen kommer att gå. Hög belåning i kombination med låg månadsavgift är en tydlig signal på framtida avgiftshöjning.

Källhänvisning: www.borattupplysning.se

Besittningsskydd

2022-09-07T12:56:46Z

ElinS:

I regel har hyresgästen rätt att bo kvar om hyresvärden säger upp avtalet. Det kallas besittningsskydd.
Besittningsskydd innebär att hyresgästen har rätt att bo kvar även om hyresvärden säger upp avtalet.

Men det finns situationer då besittningsskyddet kan brytas. Hyresgästen har då inte rätt till förlängning av hyresavtalet och måste flytta från bostaden.

Exempel på när besittningsskyddet kan brytas:

- när hyresgästen inte har betalat hyran eller har betalat hyran för sent

- när hyresgästen har stört sina grannar

- när hyresgästen i övrigt har misskött sig

- när huset ska rivas eller byggas om i stor omfattning

- när den som hyr ut ett en- eller tvåfamiljshus ska bo i det själv eller ska sälja det.

'''När har hyresgästen besittningsskydd?'''

I vissa fall har du som är hyresgäst inget besittningsskydd. I andra fall får du besittningsskydd efter viss tid. Detta gäller:

- Du är inneboende; som inneboende har du aldrig besittningsskydd. Med inneboende menas en person som hyr en bestämd del av uthyrarens egen bostad och som inte har gemensamt hushåll med den som hyr ut.

- Du har avstått besittningsskyddet; du som har avstått från besittningsskydd genom att skriva på en separat överenskommelse om detta med hyresvärden, har inget sådant skydd under den tid och i de situationer som överenskommelsen gäller.
Vissa sådana överenskommelser gäller bara om de godkänts av hyresnämnden.

- Du har förverkat din hyresrätt; om du har förverkat din hyresrätt förlorar du besittningsskyddet. Det kan ske om du missköter ditt boende på det sätt som närmare anges i lagen.

- Du hyr hyresbostad i andra hand; du som hyr en hyresbostad i andra hand får besittningsskydd först när andrahandsupplåtelsen har varat mer än två år i följd.

- Du hyr ett möblerat rum; du som hyr ett möblerat rum får besittningsskydd först när uthyrningen har pågått längre än nio månader i följd.

- Du hyr ett fritidshus; du som hyr fritidshus får besittningsskydd först när uthyrningen har pågått längre än nio månader i följd.

- Du hyr bostadsrätt eller villa; när du hyr bostadsrätt eller villa i andra hand har du inte besittningsskydd.
Detta är enligt lagen om uthyrning av egen bostad (ibland även kallad privatuthyrningslagen).

'''Avtala bort besittningsskydd'''

Man kan avtala bort besittningsskyddet. Då ska hyresvärden och hyresgästen skriva detta i en särskild handling. Hyresnämnden ska som regel godkänna överenskommelsen för att det ska vara giltig. Det finns inga tidsfrister för ansökan men bäst är det naturligtvis att ansökan om avstående från besittningskydd görs av parterna så snart den ingåtts och innan lägenheten tillträds.

I vissa fall behövs inte hyresnämndens godkännande för att avståendet ska gälla. Hyresvärden och hyresgästen ska fortfarande skriva ner avståendet i en särskild handling. Det finns en särskild blankett för detta, HN4. I blanketten finns det angivet i vilka situationer hyresnämndens godkännande inte behövs.

'''Vad innebär det att avstå från besittningsskydd'''

Att komma överens om att avstå från besittningsskydd innebär att hyresgästen måste flytta om hyresavtalet upphör av någon av de särskilda anledningar som ni har enats om och skrivit ner i överenskommelsen. Om en sådan anledning inträffar har hyresgästen alltså avstått från sin rätt att få förlängningsfrågan prövad i hyresnämnden.

Om hyresgästen inte flyttar får hyresvärden vända sig till kronofogdemyndigheten eller tingsrätten och begära avhysning.

'''Överenskommelsen om att avstå besittningsskydd gäller inte i följande situationer'''

Hyresvärden säger upp hyresavtalet av en anledning som inte finns med i den skriftliga överenskommelsen.
Hyresvärden säger upp hyresavtalet i förtid, på grund av att hyresrätten är förverkad. Vägrar hyresgästen då att flytta får hyresvärden vända sig till kronofogdemyndigheten eller tingsrätten för att få frågan prövad.
Hyresvärden säger upp hyresavtalet till en dag då den särskilda överenskommelsen inte längre gäller.
Hyresnämnden skulle ha godkänt den särskilda överenskommelsen, men hyresvärden har inte ansökt om godkännande.

'''Besittningsskydd vid hyra av lokal'''

Besittningsskyddet för den som hyr lokal är utformat på ett annat sätt än för den som hyr en bostad. Du som hyr lokal har ingen omedelbar rätt till förlängning av hyresavtalet.
Om parterna inte kommer överens om ett nytt avtal när avtalstiden löper ut måste hyresgästen flytta.

'''Indirekt besittningsskydd'''

Du som hyr lokal har ett indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet upphör när det har varat mer än nio månader i följd.

Det innebär att du som är hyresgäst i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som du gjort på grund av att hyresförhållandet upphör. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen har rätt till skäligt uppskov med avflyttningen.

Ett hyresförhållande kan upphöra både genom en uppsägning för avflyttning och uppsägning för villkorsändring.

'''Ersättning för ekonomisk förlust prövas av tingsrätten'''

Frågan om ersättning för ekonomisk förlust, det vill säga skadestånd, prövas av tingsrätten. För att ha rätt till skadestånd måste du som är hyresgäst ansöka om medling i hyresnämnden inom två månader från uppsägningen.

Om medlingen i hyresnämnden avslutas utan att ni nått en uppgörelse kan du som hyresgäst vända dig till tingsrätten för att få frågan om ersättning prövad.

Hyresgästen har inget besittningsskydd i följande fall:

- under hyresförhållandets första nio månader.

- om hyresrätten är förverkad på grund av att hyresgästen misskött sig.

- om besittningsskyddet har avtalats bort.

Att hyresgästen inte har besittningsskydd innebär att hyresgästen heller inte har rätt till skadestånd.

'''Besittningsskyddet kan avtalas bort'''

Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresgästen ska avstå från sitt besittningsskydd gäller överenskommelsen. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd, gäller den i regel endast om den har godkänts av hyresnämnden.

'''Då behövs inte hyresnämndens godkännande'''

En överenskommelse om att avstå från besittningsskydd gäller utan nämndens godkännande om:

1. giltighetstiden är högst fem år från att hyresförhållandet inleds och

2. hyresgästen avstår från besittningsskydd på grund av att värden ska bedriva egen verksamhet i lokalen eller vid uthyrning i andra hand. Detta gäller även då ett avtal mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen ska upphöra.

'''Om huset ska rivas eller byggas om'''

Om hyresavtalet ska upphöra på grund av att huset ska rivas eller byggas om kan hyresvärden i stället för att ersätta hyresgästen ekonomiskt anvisa en annan godtagbar lokal, en ersättningslokal. Om detta inte sker kan hyresvärden bli skyldig att betala skadestånd. Även detta prövas av tingsrätten.

Källhänvisning: www.domstol.se

Likvidation av bolag

2022-09-07T12:54:02Z

ElinS:

En likvidation innebär att ett aktiebolag löses upp efter det att skulderna betalats och eventuellt överskott fördelats mellan aktieägarna.

'''Frivillig likvidation beslutas av stämman'''

Bolaget kan själv välja att gå i likvidation, så kallad frivillig likvidation . Det är stämman som beslutar om detta. Bolaget ska anmäla ett beslut om frivillig likvidation till Bolagsverket.

'''Tvångslikvidation beslutas oftast av Bolagsverket'''

Ett bolag kan tvingas att gå i likvidation om det inte uppfyller de krav som finns på bolaget. Det är Bolagsverket eller allmän domstol som då beslutar om tvångslikvidation.

'''Likvidatorn genomför likvidationen'''

Bolagsverket eller tingsrätten utser en eller flera likvidatorer som ersätter styrelsen och en eventuell verkställande direktör. Likvidatorn ska genomföra likvidationen , alltså avveckla bolaget. Bolaget är upplöst när likvidatorn har lagt fram sin slutredovisning på en stämma.

Ett bolag som är i likvidation kan i vissa fall välja att likvidationen ska upphöra och att verksamheten ska fortsätta.

Källhänvisning: www.bolagsverket.se

Likvidation av bolag

2022-09-07T12:53:52Z

ElinS:

Resultatdisposition

2022-09-07T12:52:54Z

ElinS:

I en årsredovisning ska bolagets styrelse lämna förslag om hur årets resultat ska disponeras, och årsstämman fattar sedan beslut om detta. Förslaget, som ingår i förvaltningsberättelsen, rubriceras ”Förslag till resultatdisposition”. Det vanligaste är att resultatet balanseras i ny räkning d.v.s. läggs till det balanserade resultatet. Om bolaget har gjort en vinst kan man också besluta om utdelning till ägarna.

Källhänvisning: www.arsredovisning-online.se

Frivillig skattskyldighet för moms vid uthyrning av lokaler

2022-09-07T12:51:52Z

ElinS:

Som huvudregel är uthyrning av lokal och annan upplåtelse av fastighet undantagen från
skatteplikt enligt mervärdesskattelagen. Du har då inte heller rätt att dra av ingående moms
för inköp till uthyrningsverksamheten. Du kan dock välja att bli frivilligt skattskyldig för sådan
uthyrning och då lägga på utgående moms på hyran. Du får då rätt att göra avdrag för den
ingående momsen på de kostnader du har för uthyrningen av lokalerna.

För att kunna bli frivilligt skattskyldig ska du vara:

• fastighetsägare, bostadsrättshavare, förstahands- eller andrahandshyresgäst och hyra ut eller på annat sätt upplåta.

• butikslokaler, kontorslokaler, industrilokaler m.m. eller hela byggnader till hyresgäst som använder lokalen eller fastigheten i momspliktig verksamhet.

Under vissa förutsättningar kan du bli skattskyldig för tid innan uthyrning påbörjats, s.k. uppförandeskede.
Om skattskyldigheten upphör kan du bli skyldig att genom jämkning betala tillbaka hela eller
en del av den investeringsmoms du tidigare dragit av

Källhänvisning: www.skatteverket.se

Frivillig skattskyldighet för moms vid uthyrning av lokaler

2022-09-07T12:51:43Z

ElinS:

Kontrolluppgift oäkta bostadsrätt – KU 31

2022-09-07T12:50:49Z

ElinS:

Om du har en bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag/bostadsrättsförening betalar du skatt på en bostadsförmån om årsavgiften för bostadsrätten än lägre än marknadsmässig hyra för en motsvarande hyreslägenhet. Bostadsförmånen räknas som utdelning från bostadsföretaget. Du ska också betala skatt om du får en utdelning i kontanter från bostadsföretaget eller om du hyr ut bostadsrätten. Bostadsförmånen, utdelningen eller hyresintäkten skall föreningen lämna kontrolluppgift (KU31) på till skatteverket.

'''Marknadsmässig hyra'''

Du ska deklarera en bostadsförmån om årsavgiften för lägenheten understiger marknadsmässig hyra. Det är alltså skillnaden mellan den marknadsmässiga hyran och årsavgiften som är din bostadsförmån. Med marknadsmässig hyra menas vad det skulle kosta att hyra en lägenhet med motsvararande standard på samma ort. Om det är du som har huvudansvaret för att reparera och underhålla bostadsrätten beräknas hyresvärdet till 90 procent av den marknadsmässiga hyran.

Källhänvisning: www.skatteverket.se
[[kategori:Ekonomi]]

Kontrolluppgift – KU 55

2022-09-07T12:50:14Z

ElinS:

Ett bostadsföretag eller en bostadsrättsförening ansvarar för att lämna kontrolluppgift (KU55) om en medlem säljer hela eller delar av sin bostadsrätt. Det kan ske direkt efter försäljningen men senast den 31 januari året efter att bostaden har bytt ägare. Samma sak gäller när en bostadsrätt byter ägare genom gåva, bodelning, arv eller testamente.

'''Uppgift om kapitaltillskott i KU 55'''

En medlem som har sålt sin bostadsrätt har rätt att göra avdrag för kapitaltillskott. Kapitaltillskott kan till exempel vara:

- andra inbetalningar till föreningen än insatser som har använts för amortering av föreningens lån

- inbetalningar för en särskild nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnation, till exempel bygge av balkonger.

'''Ta reda på följande innan du börjar räkna ut kapitaltillskottet'''

- Hur länge har medlemmen ägt bostadsrätten? Räkna från dagen då innehavaren köpte bostadsrätten och skrev på köpekontraktet till dagen då innehavaren sålde och skrev på kontraktet. Det är alltså inte tillträdesdatum eller hela år som styr. Om medlemmen har fått bostadsrätten genom gåva, arv, testamente eller bodelning ska du också räkna med kapitaltillskott från den tid som den tidigare ägaren ägde lägenheten.

- Vilka amorteringar och inbetalningar har gjorts under innehavstiden, som kan utgöra kapitaltillskott?

- Vad är bostadsrättens andelstal vid försäljningen?

'''Så räknar du ut beloppet för kapitaltillskott'''

1. Räkna ut hur mycket föreningen har amorterat på lånen som kan räknas som avdragsgilla kapitaltillskott under tiden som medlemmen har ägt lägenheten.

2. Multiplicera det med andelstalet som bostadsrätten har i föreningen.

3. Lägg till eventuella extra inbetalningar som medlemmen har gjort för specifika nybyggnationer, tillbyggnationer eller ombyggnationer.

'''Kapitaltillskott som medlemmen inte kan få avdrag för'''

Det här räknas inte som kapitaltillskott:

- Inbetalningar av insats eller höjning av insats.

- Amorteringar på lån som har gjorts med medel från inbetalda insatser. Amortering på lån gjort med inbetalda upplåtelseavgifter räknas dock som godkänt kapitaltillskott.

- Amorteringar på lån som har finansierats med medel från nya lån.

- Kapitaltillskott som har gjorts före den 1 januari 1974.

- Amorteringar på lån som har skett med medel från försäljning av del av föreningens fastighet.

Källhänvisning: www.skatteverket.se

Kontrolluppgift – KU 55

2022-09-07T12:49:59Z

ElinS:

Förmånsvärde fordon (bil)

2022-09-07T12:48:50Z

ElinS:

'''Vad är tjänstebil?'''

Tjänstebil är ett samlingsbegrepp för alla bilar som anställda erbjuds i arbetet. Det finns tjänstebilar som enbart används i arbetet och det finns tjänstebilar som den anställde får använda privat.

'''Vad är bilförmån?'''

Har du som anställd en tjänstebil/företagsleasingbil som du använder privat, kan du utgå ifrån att den förmånen ska beskattas (förmånsbeskattas). Brukas tjänstebilen både i tjänsten och privat så ska du förmånsbeskattas. Skatten dras på din lön och baseras på den valda bilens förmånsvärde.
Om din arbetsgivare betalar drivmedlet för dina privata resor så ska du beskattas för drivmedelsförmån. Det gäller oavsett om du kör en förmånsbil eller din egen privata bil. En drivmedelsförmån beräknas separat från en bilförmån och du beskattas för drivmedelsförmån månaden efter att du har tankat eller laddat bilen.
Om arbetsgivaren betalar anställdas trängselskatt vid privata resor med förmånsbil är det en skattepliktig förmån. Det innebär att anställda ska beskattas för förmånen, och att du som arbetsgivare ska betala arbetsgivaravgifter och göra skatteavdrag. Samma regler gäller infrastrukturavgifter för broar.

'''Bilförmån i ringa omfattning'''

Om du bara nyttjar bilen privat i ringa omfattning är förmånen skattefri. Med "ringa omfattning" menas ett fåtal tillfällen (max 10 ggr/år) och högst 100 mil per år. Avsikten med detta är att man inte ska bli beskattad för rent bagatellartade privata körningar.
Bevismedlet för vad som är privatkörning och tjänstekörning är körjournalen. Körjournalen ska löpande uppdateras med mätarställning, syfte med resor och datum.
Det kan även tilläggas att resor till och från arbetet normalt räknas som privata resor.

Källhänvisning: www.skatteverket.se

Lokalhyra och index m m

2022-09-07T12:47:58Z

ElinS:

'''Bashyra'''

Bashyra eller kallhyra som det också kallas, har samma betydelse. Bashyra avser hyran för lokalen, dvs inga övriga tillägg är inräknade. Värme, vatten, fastighetsskötsel och el är de vanligaste tilläggen utöver bashyran. Men varför skiljer man på bashyra och tillägg? Bashyran och tilläggen hanteras på olika sätt. En skillnad är att vissa tillägg beräknas utifrån förbrukning, exempelvis vatten- eller el-förbrukning. En annan väsentlig skillnad är hur uppräkningen av hyran går till. Bashyran uppräknas oftast utifrån en fast procentsats eller KPI på års- eller kvartalsbasis, medan uppvärmningstillägget följer exempelvis PPI-index som är ett index för prisutvecklingen i producent- och importledet.

'''Driftstillägg'''

Driftskostnad omfattar sådant som ska täcka fastighetens driftskostnader såsom städning av allmänna ytor, snöröjning, sandning och ventilation. Precis som tidigare nämnt så är även värme och vatten vanliga tillägg utöver bashyran. Man kan lätt tro att driftstilläggen inte är förhandlingsbara då de är förknippade med en direkt kostnad för hyresvärden. Men med bakgrund av hyreslagstiftningen och den reglerade hyresmarknaden som Sverige har så kan det vara mer lönsamt för en fastighetsägare att rabattera driftstilläggen framför bashyran. Varför då? Jo, för att vid nytecknade avtal och omförhandlingar i närområdet jämförs bashyran och inte totalhyran. Får fastighetsägaren en högre bashyra har de möjlighet ta ut en högre hyra vid omförhandlingar, om de sänker bashyran blir jämförelsen till hyresvärdens nackdel. Om ni ska förhandla om någon del i avtalet som rör hyran, varför inte testa att pruta på driftstilläggen.

'''Fastighetsskatt'''

Fastighetsskatten vidarefaktureras till kommersiella hyresgäster vilket kan komma som en överraskning om man tidigare endast varit i ett hyresförhållande som privatperson. Som kommersiell hyresgäst faktureras du utifrån hur stor andel av byggnadens totala area du hyr. Fastighetsskatten kan komma att justeras över tid. Detta är reglerat enligt skattelagstiftning så det är inte så mycket mer man kan göra än att betala det belopp som anges.

'''Varmhyra'''

Varmhyra är ett annat vanligt förekommande ord. Det är kallhyra plus tillägg för värme och vatten. Ofta ingår även fastighetsskötsel i varmhyran. El å andra sidan ingår nästan aldrig, utan hyresgästen tecknar själv ett elavtal. Detsamma gäller för internet. Vad gäller sophantering sköter i flesta fall hyresvärden hanteringen av hushållssopor i kontorsbyggnader. I lager- och logistik eller i industribyggnader ombesörjs och bekostas oftast all sophantering av hyresgästen. Var noga med att gå igenom ditt hyresavtal så att du är införstådd med vad som är bashyra och vad som är tillägg, samt vilka delar som ingår och vilka delar som du ska betala extra för – eller till och med ombesörja och bekosta på egen hand.

'''Indexjustering med KPI-uppräkningar'''

KPI, eller konsumentprisindex som det egentligen heter, är ett mått för den genomsnittliga utvecklingen av priser (inflation) för den privata konsumtionen som sker i Sverige. Det är KPI som de flesta fastighetsbolagen följer för att kompensera de höjda kostnaderna för inflationen.

Många fastighetsägare tillämpar som sagt KPI-uppräkningar och villkoren återfinns oftast i indexklausuler. Oftast utlöses klausulen när KPI stiger, men inte när det sjunker. Enligt hyreslagen ska hyran vara förutbestämt under avtalsperioden som ett skydd för hyresgästen så att inga oförutsedda utgifter uppstår. Avtal som är längre än tre år får höjas enligt KPI. Avtal under tre år får inte ha en hyreshöjning om inte hyreshöjningen är förutbestämd och fast. Hyran får inte vara flytande och obestämd som den är när man använder sig utav en indexklausul där hyran följer KPI-index. Marknadspraxis är att följa KPI men det har blivit allt populärare för fastighetsägare att tillämpa fasta uppräkningar eftersom KPI inte har någon direkt relation till den fastighetsrelaterade kostnadsutvecklingen (t.ex. rörande el- och uppvärmningskostnader) samt hyresmarknadens höjningar. Utöver fastighetsägarens omkostnader som ökar sker också en uppgång på hyresnivåer. Därför sätter man exempelvis att hyran ska öka med x procent varje år istället för att följa KPI. Hyresvärdar tillämpar också en annan form av uppräkning, minimum-uppräkning, eftersom att hyresmarknaden inte följer KPI. Under år när KPI ökar i väldigt låg takt eller ligger nära nollan stämmer det dåligt överens med hur hyresmarknaden utvecklas prismässigt.

Källhänvisning: www.newst.se

Fastighetsskatt och fastighetsavgift

2022-09-07T12:46:59Z

ElinS:

Den statliga fastighetsskatten på bostäder avskaffades 2008 och ersattes då av en kommunal fastighetsavgift. Förändringen innebar att hushållens beskattning sjönk från 13,2 miljarder kronor år 2008 till 10,3 miljarder 2009.

Fastighetsavgiften skiljer sig åt mellan småhus och bostadslägenheter, men begränsas i båda fallen uppåt av takbelopp.
Fastighetsavgift för småhus vid deklarationen 2022:

0,75 procent av taxeringsvärdet, men högst 8 524 kronor.

Fastighetsavgift för hyreshus:

1 459 kronor per bostadslägenhet, eller 0,3 procent av taxeringsvärdet på bostadsbyggnaden och tomtmarken om det ger ett lägre belopp.

Ytterligare en begränsningsregel är att pensionärer högst ska behöva betala fyra procent av inkomsten i fastighetsavgift för den bostaden man bor i.

För att stimulera bostadsbyggande är småhus, bostadshyreshus och ägarlägenheter med värdeår (nybyggnadsår) 2012 eller senare helt befriade från avgift i 15 år. Tidigare såg regelverket lite annorlunda ut på denna punkt vilket gör att småhus med värdeår 2011 får halv fastighetsavgift i deklarationen 2021.

Reformen 2008 innebar också att kapitalvinstskatten, vilken tidigare kallades reavinstskatten, vid försäljning av småhus och bostadsrätter höjdes från 20 till 22 procent av vinsten. Möjligheten att skjuta upp beskattningen av kapitalvinsten finns kvar under vissa förutsättningar. Tidigare betalades även en skatt på uppskoven som motsvarar cirka 0,5 procent av uppskovsbeloppet, men denna avvecklades den 1:a januari 2021.

Fastigheter som inte räknas som bostadsfastigheter beskattas även efter reformen med en statlig fastighetsskatt. Skattesatsen beräknas då på fastighetens taxeringsvärde, alltså i princip 75 procent av marknadsvärdet. Skattesatsen varierar dock beroende på vad det är för slags fastighet. Till exempel uppgår skattesatsen på industrifastigheter till 0,5 procent. För obebyggd tomtmark och småhus under nyuppförande (inklusive tomtmarken) samt för lokaler uppgår skattesatsen till 1,0 procent av taxeringsvärdet.

Källhänvisning: www.ekonomifakta.se

Fastighetstaxering

2022-09-07T12:45:26Z

ElinS:

Du som äger en fastighet får en fastighetsdeklaration vart tredje eller sjätte år. Däremellan kan du få en särskild fastighetstaxering om det skett några större förändringar på din fastighet eller om den är nybildad. Skatteverket använder uppgifterna i fastighetsdeklarationen för att beräkna taxeringsvärdet, som ligger till grund för hur stor fastighetsskatt eller fastighetsavgift du ska betala. Fastighetstaxeringen innebär att beslut fattas inte bara om taxeringsvärdet, utan även om en fastighets skatte- och avgiftsplikt, typ av taxeringsenhet, m.m. Uppgifterna tjänar sedan som underlag vid beskattningen och även i vissa andra sammanhang.

'''Taxeringsvärde'''

Taxeringsvärdet utgör ett samlat värde av en fastighet. Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet för fastigheter i värdeområdet, två år före taxeringsåret. Var en fastighet ligger har således stor betydelse för storleken på skatten. Det beror på att prisnivåerna för fastigheter skiljer sig åt mellan olika geografiska områden.
Inom fastighetstaxeringen delar man därför in landet i avgränsade områden, så kallade värdeområden. Skatteverket beräknar utifrån alla försäljningar en prisnivå för jämförbara fastigheter i respektive värdeområde. Prisnivån i området tillsammans med fastighetens alla värdefaktorer utgör alltså det totala taxeringsvärdet.

'''Värdefaktorer'''

Enligt reglerna i fastighetstaxeringslagen ska värderingen av taxeringsvärdet ske med utgångspunkt i värdefaktorer. Med värdefaktorer avses egenskaper knutna till fastigheten som har betydelse för marknadsvärdet, såsom storlek, ålder, standard m.m. Värderingen ska även ske med ledning av riktvärden. För olika värdeområden gäller olika riktvärden och målsättningen är att varje värdeområde ska vara så enhetligt som möjligt. Skälet till det är att värdefaktorer som påverkar riktvärdet ska kunna bedömas genom enhetliga regler.
Byggnadens ålder är en viktig faktor vid uträkningen av taxeringsvärdet. Vid beräkningen används begreppet värdeår. Med värdeår avses ett åsatt årtal som ska motsvara en byggnads “tänkta” ålder med beaktande av större om- och tillbyggnader.

'''Beskaffenhetstidpunkt'''

En fastighets användning och beskaffenhet har också betydelse för fastighetstaxeringen. Viktigt att känna till är att det är användningen och beskaffenheten vid taxeringsårets början som styr fastighetstaxeringen, dvs. 1 januari. Denna tidpunkt benämns beskaffenhetstidpunkten. Eventuella förändringar efter detta datum kommer alltså inte att påverka den aktuella fastighetstaxeringen.

'''Typkod'''

Skatteverket ger varje fastighet en typkod. Typkoden består av tre siffror och används för att återspegla fastighetstaxeringslagens bestämmelser om olika typer av taxeringsenheter. En fastighetsägare som anser att Skatteverkets val av typkod är missvisande kan ha rätt att överklaga typkoden.

'''Hur ofta inträffar fastighetstaxering?'''

Normalt sker fastighetstaxering vart tredje eller sjätte år. Allmän fastighetstaxering omfattar alla fastighetstyper och sker vart sjätte år. Det finns även förenklad fastighetstaxering som är en mindre ingående taxering och som sker vart tredje år, mellan de allmänna fastighetstaxeringarna. Förenklad fastighetstaxering omfattar bl.a. hyreshusenheter. Industrienheter och övriga specialenheter omfattas endast av den allmänna fastighetstaxeringen och taxeras normalt vart sjätte år.
Om det har skett några större förändringar på din fastighet eller om den är nybildad kan fastigheten även bli föremål för särskild fastighetstaxering. Det görs då en ny värdering, vilket kan innebära att fastigheten får ett förändrat taxeringsvärde.

'''Varför har vi fastighetstaxering?'''

Det vanligaste skälet till fastighetstaxering är att fastställa storleken på den skatt som ska betalas för en fastighet. Taxeringsvärdet ligger till grund för stämpelskattens storlek och påverkar om ett förvärv av en fastighet ska ses som ett köp eller en gåva. Ett korrekt taxeringsvärde kan även ha betydelse om du till exempel ska låna pengar med fastigheten som säkerhet eller om du ska få försäkringsersättning för skador som uppstått på en fastighet.

'''Vad kan du göra om du har fått ett för högt taxeringsvärde?'''

Om din fastighet har åsatts ett felaktigt taxeringsvärde har du möjlighet att få till en ändring genom att ompröva beslutet. Då tar Skatteverket upp ärendet till en förnyad prövning. Om Skatteverket beslutar att inte ändra sitt beslut och du fortfarande är missnöjd med beslutet kan du överklaga beslutet till förvaltningsrätten. Beslut om fastighetstaxering kan normalt överklagas senast fem år efter taxeringen.

Källhänvisning: www.axi.se
[[kategori:Ekonomi]]

Kapitaltillskott

2022-09-07T12:44:12Z

ElinS:

Kapitaltillskott avser vad bostadsrättsföreningens medlemmar tillskjutit till bostadsrättsföreningens egna kapital. Vid försäljning av en bostadsrätt är kapitaltillskott avdragsgilla vid kapitalvinstberäkningen med ett belopp motsvarande bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen har gjort under innehavstiden. Kapitaltillskott kan ske kontinuerligt genom att föreningen använder överskott till att amortera på föreningens lån. Bostadsrättsföreningen ska kunna lämna meddelande till alla medlemmar om hur stort kapitaltillskott som har skett under deras innehav. Det kan också ske genom att insatserna ökas med syfte att betala av en stor del eller samtliga föreningens lån eller genom helt frivilliga kapitaltillskott om föreningen har anpassat sina stadgar.

'''Skatteregler'''

År 2007 förändrades skattereglerna för bostadsrättsföreningar. Innan dess beskattades privatbostadsföretag (äkta bostadsrättsföreningar) genom en schablonbeskattning. Schablonbeskattningen var 3 % av fastighetens hela taxeringsvärde året före taxeringen. Tanken var att beskattningen beräknades istället för vanliga intäkter och kostnader inom fastighetsförvaltning. Avdrag mot schablonbeskattningen medgavs för räntor på lån. Vilket innebar att lån i föreningen var jämställda med lån hos medlemmarna så länge inte föreningens räntekostnader översteg schablonbeskattningen. Numera ska privatbostadsföretag inte längre ta upp någon schablonintäkt av fastigheten. Avdrag får inte göras för ränta på lånat kapital. Privatpersoner har däremot alltjämt möjlighet att göra skattemässigt avdrag för sina räntekostnader med 30 %. Denna skatteförändring har gjort att det är mycket oförmånligt att ha räntekostnader i bostadsrättsföreningen.

'''Öka insatserna (kollektivt kapitaltillskott)'''

För att kunna genomföra ett kapitaltillskott och betala av föreningens lån behöver man få in pengar från medlemmarna som istället tar egna lån. Detta kan göras kollektivt genom att insatserna ökas för samtliga bostadsrättshavare i förhållande till insatsandelstalen. Att öka samtliga insatser kräver att beslut tas på föreningsstämma med särskilda majoritetskrav. Antingen krävs att alla bostadsrättshavare har gått med på beslutet, alternativt kan man ta ett beslut på en föreningsstämma med en majoritet på två tredjedelar av de röstande samt att beslutet godkänns av hyresnämnden. Hyresnämnden ska godkänna beslutet om det inte framstår som otillbörligt mot någon medlem. Hyresnämnden godkänner normalt beslutet om det har tagits på ett korrekt sätt och i enlighet med likhetsprincipen.

'''Egna lån, sänkt avgift och sänkt boendekostnad'''

När beslutet om insatsökning har tagits betalar medlemmarna in insatserna till föreningen som kan betala av föreningens lån. Medlemmarna finansierar normalt sett insatsökningen med att ta nya egna lån. I dagsläget erbjuder banker normalt sett samma räntor för bostadsrättshavare som för föreningen, särskilt lätt att få bra villkor blir det eftersom man kan förhandla fram ett gemensamt erbjudande. Bankerna är medvetna om att marknadsvärdet stiger kraftigt när kapitaltillskott genomförs och det kommer att finnas ett nytt låneutrymme som gör att det inte är några problem att få nya lån även om bostadsrätten skulle vara fullbelånad sedan tidigare. När bostadsrättsföreningen har betalat av sina lån försvinner den största enskilda kostnaden för föreningen, räntekostnaderna. Årsavgiften kan därmed sänkas och medlemmarnas totala boendekostnad minska.

'''Frivilliga kapitaltillskott genom två andelstal och årsavgifter'''

Ett mycket bra alternativ till att genomföra kapitaltillskott genom ökning av samtliga insatser är att istället införa ett system med differentierade årsavgifter och två andelstal. Föreningens stadgar måste då ändras för att klargöra att föreningen har två andelstal där det ena avser bostadsrättshavarens andel av föreningens lån och det andra avser driftskostnaderna. Därefter kan de bostadsrättshavare som önskar genomföra ett helt frivilliga kapitaltillskott motsvarande sin andel av föreningens skuld i syfte att sänka sin årsavgift och de sina totala boendekostnader. De bostadsrättshavare som inte väljer att göra ett kapitaltillskott har kvar samma avgift som tidigare. För att ändra föreningens stadgar på detta sätt krävs antingen att samtliga röstberättigade bostadsrättshavare är ense om det eller beslut på två föreningsstämmor med tre fjärdedelars majoritet av de röstande på den senare. En röst för stadgeändring innebär inte att man själv måste göra ett kapitaltillskott, det är helt frivilligt. Vi arbetar numera i de allra flesta fall med frivilliga kapitaltillskott som vi anser vara den bästa lösningen för de flesta föreningar.

I en bostadsrättsförening finns två olika kapitaltillskott, direkta och indirekta. För båda dessa kan säljaren göra avdrag när det är dags att deklarera försäljningen.

Direkt kapitaltillskott:
Sker med stöd av stämmobeslut och genom att medlemmar skjuter till medel till bostadsrättsföreningen utöver det som betalats vid upplåtelsen.

Indirekt kapitaltillskott:
Beräknas av de amorteringar som bostadsrättsföreningen har gjort på sina lån.

Exempel på indirekt kapitaltillskott:
Bostadsrättsföreningen har 10st lägenheter och amorterar 100.000kr/år på sina lån. Sune äger 50% av lägenheten som har ett andelstal om 10%. När de säljer lägenheten har de bott där i exakt 5år.

Sunes kapitaltillskott blir då 5 x 100.000kr x 10% x 50% = 25.000kr.

Källhänvisning: www.kapitaltillskott.nu

Äkta och oäkta bostadsrättsförening

2022-09-07T12:41:27Z

ElinS:

En bostadsrättsförening kan definieras som en äkta respektive oäkta bostadsrättsförening. Skillnaderna mellan äkta och oäkta bostadsrättföreningar påverkar framför allt beskattning. Det gäller både för bostadsrättsföreningen och bostadsrättsägaren. Innan du köper en bostadsrätt kan det vara bra att undersöka vad din framtida bostadsrättsförening definieras som och vad det innebär för dig som bostadsrättsägare.

'''Äkta bostadsföreningar (privatbostadsföretag)'''

Skatteverket betecknar äkta bostadsrättsföreningar för privatbostadsföretag. Privatbostadsföretag är de ekonomiska föreningar eller aktiebolag som har som huvudsakligt syfte att förse bostäder åt sina medlemmar eller delägare för så kallad “kvalificerad användning”. Med kvalificerad användning syftar man på bostadsrätter samt gemensamma utrymmen såsom trappor och hissar som används av fysiska personer.
För att räkna ut om privatbostadsföretaget till klart övervägande, alltså minst 60 %, tillhandahåller bostadsrätter åt sina medlemmar måste en besiktning av alla bostadsrätter ske. Detta för att kunna beräkna bruksvärdet av bostadsrätterna. När man räknar ut bruksvärdet av bostadsrätterna inkluderar man även bruksvärdet för de gemensamma ytor som behövs för bostadsrätterna ska kunna bebos, exempelvis trappor och hissar.
Om det totala bruksvärdet av bostadsrätterna (inklusive nödvändiga gemensamma ytor) utgör 60 % eller mer av det totala bruksvärdet, det vill säga bruksvärdet för bostadsrätterna och allmänna gemensamma ytor, uppnår bostadsrättsföreningen kriterierna för en äkta bostadsrättsföreningen eller privatbostadsföretag.

'''Oäkta bostadsföreningar'''

De bostadsrättsföreningar som inte uppnår kriterierna för att betecknas som ett privatbostadsföretag definieras det istället som ett oäkta bostadsföretag. Att bostadsrättsföreningen inte uppnår kraven betyder alltså att bruksvärdet för bostadsrätterna, vilka bebos av fysiska personer, inklusive nödvändiga ytor för att bostäderna ska kunna bebos inte utgör 60 % eller mer av det totala värdet.
Detta kan bero på att bostadsrättsföreningen har flertalet lokaler som inte används som boendeplats för fysiska personer utan kanske istället används som butikslokaler eller kontor. Om din bostadsrättsförening är en oäkta förening påverkar det bland annat vilka skatteregler du lyder under.

'''Skatteregler i ett privatbostadsföretag (äkta förening)'''

'''För bostadsrättsföreningen'''

Bostadsrättsföreningar beskattas vanligtvis för inkomster i inkomstslaget näringsverksamhet. Enligt Skatteverkets direktiv ska ett privatbostadsföretag till underlag för inkomstskatt redogöra för kapitalintäkter (dock ej ränteinkomster från ordinära bankkonton), rörelseinkomster och andra intäkter som har med fastigheten att göra. Men man tar inte upp avgifter från medlemmarna eller intäkter från hyresupplåtelse.

'''För bostadsrättsinnehavaren'''

Som bostadsrättsinnehavare i ett privatbostadsföretag kommer du få skatta på ⅔-delar av reavinsten vid försäljning men du har rätt att få uppskov med skatt på reavinsten om du köper en ny bostadsrätt i en äkta bostadsrättsförening. Du har även avdragsrätt för låneräntor.

'''Skatteregler i ett oäkta bostadsföretag'''

'''För bostadsrättsföreningen'''

I ett oäkta bostadsföretag beräknas inkomstberäkningen, till skillnad från i ett privatbostadsföretag, utifrån de verkligen intäkterna och kostnaderna. Exempelvis måste bostadsföretaget skatta för uppskattade årsavgifter och hyresintäkter. Det betyder alltså det oäkta bostadsföretaget beskattas på ränteintäkter men får även dra av räntekostnader och ska betala skatt på verksamhetens överskott. Ett oäkta bostadsföretag kan även beräkna driftkostnader för föreningens fastighet och stiftelsearvode som avdragsgilla.

'''För bostadsrättsinnehavaren'''

Om du äger en bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag kommer du när du säljer bostaden behöva skatta på reavinsten och har inte möjlighet till upphov. Du kan även beskattas med bostadsförmån om det är så att årsavgiften anses understiga bruksvärdet. Men du har likt bostadsägare i ett privatbostadsföretag, avdragsrätt för låneräntor.
För mer information kring skatteregler för olika typer av bostadsrättsföreningar kan du läsa i Skatteverkets broschyr om skatteregler för bostadsrättsföreningar.

Källhänvisning: www.boupplysningen.se

Jäv

2022-09-07T12:39:52Z

ElinS:

Jäv föreligger när man som beslutsfattare har egna intressen som kolliderar med föreningens intresse. Det är viktigt att vara uppmärksam och försiktig med att delta i beslut där man har egna intressen. Inte minst ur konfliktförebyggande synpunkt.

Det finns ett par situationer då det kan anses föreligga jäv i styrelsen. För det första får en styrelseledamot inte vara med och handlägga en fråga som rör avtal mellan denne och föreningen. Ledamoten får inte heller handlägga avtal mellan föreningen och tredje man om denne i frågan har ett väsentligt intresse som kan strida mot föreningens intresse. Exempel på detta kan vara avtal med en närstående till en styrelseledamot, med ledamotens företag eller dylikt.

Att styrelseledamoten inte får vara med och handlägga avtalet innebär att personen inte får vara med under förberedandet, diskussionen eller beslutandet i frågan. Under tiden bör ledamoten lämna rummet. Däremot är det inget som hindrar att styrelsen ställer frågor till ledamoten eller låter denne framföra sina synpunkter innan han lämnar rummet.

Med rollen som styrelseledamot följer en allmän lojalitetsplikt och vårdplikt gentemot föreningen. Med det som grund kan det vara lämpligt för en styrelseledamot att avstå från att delta i beslut i ärenden som egentligen inte är att se som jävsgrundande men som ligger i närheten. Detta kan också vara en god idé för att undvika konflikter och misstankar.
Om du som styrelseledamot misstänker att du är jävig i en fråga ska du genast berätta det för resten av styrelsen. De andra i styrelsen avgör sedan om du är jävig i frågan. Även om styrelsen inte tycker att det är en jävsituation kan du som styrelseledamot ändå välja att avstå från att delta för att gardera dig.

'''Jäv på föreningsstämman'''

Det ska relativt mycket till för att jäv ska föreligga på en föreningsstämma. Till exempel är man inte jävig i fråga om val av sig själv till styrelseledamot. Det beror på att det egna intresset att bli vald inte kolliderar med föreningens intresse att tillsätta en styrelse. Det finns några särskilda fall där jäv alltid föreligger:

- Styrelseledamot är jävig i fråga om ansvarsfrihet för det egna verksamhetsåret.

- Medlem är jävig i fråga om föreningen ska väcka talan mot honom.

- Medlem är jävig i fråga om befrielse från skadeståndsansvar eller annan förpliktelse mot föreningen.

- Medlem är även jävig i fråga om talan eller befrielse från talan beträffande annan om medlemmen har ett väsentligt intresse i frågan som står i strid med föreningens.
Om man är jävig betyder det att man inte får vara med och rösta i beslutet. Medlemmen får vara med under diskussionen och har rätt att närvara under beslutet.

'''Revisors jäv'''

Det finns vissa krav för vem som får vara revisor för en bostadsrättsförening. För det första kan inte en styrelseledamot vara revisor. Inte heller en styrelseledamot som precis har avgått kan bli vald till revisor. Revisorn skulle då granska sitt eget arbete från det gångna året. Denne får inte vara någon som sköter föreningens bokföring. Revisorn får inte heller vara anställd av, underordnad, i beroendeställning eller närstående till en styrelseledamot eller den som sköter föreningens bokföring. Revisorn får inte heller stå i skuld till föreningen.

'''Relevant lagtext'''

Jävsreglerna framgår av Lagen om ekonomiska föreningar. Några särskilda jävsregler för bostadsrättsföreningar finns inte.

Lag om ekonomiska föreningar 6 kap. 37 §

Lag om ekonomiska föreningar 7 kap. 23 §

Lag om ekonomiska föreningar 8 kap. 19 §

Källhänvisning: www.bostadsratterna.se

Jäv

2022-09-07T12:39:35Z

ElinS:

Stadgerevidering

2022-09-07T12:38:38Z

ElinS:

Föreningens [[stadgar]] bör med jämna mellanrum revideras, och uppdateras i enlighet med gällande lagstiftning och styrelsens eller [[Bostadsrättsförening|föreningens]] önskemål.

Då en stadgeändring är en omständlig process som i princip alltid kräver stämmobeslut vid två olika [[Föreningsstämma|föreningsstämmor]] är det lämpligt att passa på att gå igenom hela stadgarna och göra en total stadgerevidering inför varje mindre ändring som önskas göras.

Vanliga anledningar till att genomföra en stadeändring är:
- Lagändringar, som medför att stadgarna måste ändras för att inte bryta mot lagen.
- Att föreningen vill införa gemensamt bredband eller individuell mätning av el eller vatten (IMD) och att de befintliga stadgarna inte medger detta.
- Förändringar eller förtydliganden i ansvarsfördelningen mellan föreningen och medlemmarna, exempelvis flytt av ansvar för ytterdörr eller dylikt.

'''Stadgeändring'''

Beslut om ändring av stadgar fattas av medlemmarna på föreningsstämmor. Det brukar vara styrelsen som föreslår medlemmarna att besluta om en ändring.
För att en stämma ska kunna ändra stadgarna krävs att ärendet tydligt angivits i kallelsen till stämman. Enligt lag ska handlingarna finnas tillgängliga för medlem från det att kallelse går ut och skickas till dem som begär det. Det lämpligaste är dock att lägga med förslaget till ändring till kallelsen så att inga tveksamheter uppstår.
Om alla medlemmar kommer till stämman (eller lämnar fullmakt) och alla är eniga så räcker det med ett beslut. Det ska då av stämmoprotokollet framgå att samtliga medlemmar har närvarat och med vilken majoritet beslutet ifråga togs. Stämmor där alla medlemmar är närvarande är dock sällsynta.

Därför finns det en hjälpregel som innebär att man beslutar om stadgeändring på två stämmor, vilka måste ligga efter varandra. Ett sätt att göra detta är att man först har en extra föreningsstämma där stadgeändringen beslutas och därefter fattar det andra beslutet på den ordinarie stämman.

Man får inte kalla till den andra stämman förrän den första stämman har ägt rum så att man i kallelsen kan ange vilket beslut den första stämman har fattat.
På den första stämman ska mer än hälften av de avgivna rösterna vara för stadgeändringsförslaget.

På den andra stämman ska minst 2/3 rösta för ändringen.

Observera att det måste vara exakt samma beslut som fattas på de bägge stämmorna! Alltså får inga som helst ändringar göras mellan stämmorna. Vissa typer av stadgeändringar kräver extra stor majoritet som till exempel att ändra grunderna för hur årsavgiften ska fördelas. Då krävs 3/4 av rösterna på den andra stämman.

Stadgarna kan dock alltid innehålla fler villkor för att stadgarna ska ändras i någon fråga. Dessa gäller då utöver vad Bostadsrättslagen föreskriver.

När stadgeändringen är beslutad ska ändringen anmälas till Bolagsverket för registrering. Till anmälan skickas de nya stadgarna samt bestyrkt kopia av protokoll från båda stämmorna. De nya stadgarna gäller inte förrän registrering har skett. Bolagsverket granskar protokollen mycket noga. Finner Bolagsverket att beslutet inte är fattat i rätt ordning eller att stadgarna strider mot lagen vägras registrering och stadgarna kan inte tillämpas. Föreningen får då börja om från början.

Källhänvisning: www.bostadsratterna.se

Ansvarsfrihet

2022-09-07T12:37:31Z

ElinS:

Frågan om ansvarsfrihet är en allvarlig fråga kopplad till möjligheten för föreningen att kräva ut skadestånd av styrelseledamöterna för ekonomiska skador de kan ha åsamkat föreningen. Nekad ansvarsfrihet är en allvarlig anklagelse - det finns anledning att reagera mot de "okynnesyrkanden" som blivit alltmer vanliga.
Under föreningsstämmor prövas frågan om styrelseledamöternas ansvarsfrihet. Vid ordinarie föreningsstämma är ansvarsfrihetsfrågan en obligatorisk punkt på dagordningen enligt lag. Frågan ska alltså normalt inte tas upp på en extra föreningsstämma.

Beslutet är ett individuellt beslut rörande varje ledamot och dennes agerande som företrädare för föreningen. Det finns alltså inget som hindrar att vissa ledamöter beviljas ansvarsfrihet men inte andra även om man i normalfallet samtidigt fattar beslut om samtliga styrelseledamöters ansvarsfrihet. Styrelseledamöterna själva ska inte rösta eftersom de är jäviga. Om ansvarsfrihet beviljas innebär beslutet att föreningen godkänner styrelsens förvaltning och avstår från att ställa skadeståndsanspråk mot styrelsen.

'''Minoriteten kan avgöra'''

Det finns ett skydd för minoriteten inom föreningen. De kan, om de är minst en tiondel av de röstberättigade medlemmarna (dock endast en per bostadsrätt), rösta emot förslaget om att bevilja ansvarsfrihet och väcka talan om skadestånd mot styrelsen. Därmed får minoriteten i princip en vetorätt. Trots att en majoritet önskar bevilja ansvarsfrihet behåller minoriteten under max ett år möjlighet att stämma den avgående styrelsen.

Även om en stämma i full enighet har beviljat en styrelse ansvarsfrihet finns det i sällsynta fall dock en möjlighet för föreningen - i regel genom en nytillträdd styrelse - att kräva ersättning från den avgående. Förutsättningen är om det i årsredovisningen eller på annat sätt inte har lämnats riktiga och fullständiga uppgifter om det beslut eller den åtgärd som ligger till grund för ersättningskravet.

'''Om ansvarsfrihet inte beviljas?'''

Vad händer när en styrelse inte får ansvarsfrihet? Svaret är, absolut ingenting! Någon måste agera för att något ska ske som att styrelsen eller den nämnda minoriteten väcker skadeståndstalan i domstol med yrkande om att få ersättning till föreningen för den ekonomiska förlust som drabbat föreningen genom styrelsens förvaltning.

'''Svårt få skadestånd'''

Skadeståndstalan måste normalt väckas hos domstol inom ett år efter föreningsstämman. Om däremot oriktiga eller ofullständiga uppgifter lämnats gäller fem år från utgången av det räkenskapsår då det beslut eller den åtgärd som ligger till grund för talan fattades eller vidtogs.

Det ska understrykas att skadestånd till föreningen enligt lag endast kan komma i fråga om styrelseledamöter uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen när de fullgör sitt uppdrag. Det är föreningen, eller den enskilde som stämmer som har bevisbördan i skadeståndsprocessen och det ställs i allmänhet stora krav på bevisning för att styrelsen i lagens mening ska anses skadeståndsskyldig. Domstolen utgår från de krav som ställs på lekmän.

'''Inte forum för missnöje'''

Det förekommer ibland att medlemmar inte beviljar sin styrelse ansvarsfrihet bara för att de i största allmänhet är missnöjda med skötseln av föreningen. Det är ett felaktigt användningssätt. Är medlemmar missnöjda med styrelsens skötsel av föreningen i stort får medlemmarna istället avsätta styrelsen och försöka välja andra styrelseledamöter som man tror klarar uppgiften bättre.

Källhänvisning: www.bostadsratterna.se
[[kategori:Juridik]]

Styrelse

2022-09-07T12:36:35Z

ElinS:

Är en grupp personer som är utsedda för att ansvariga för en organisation, förvaltning och beslutsfattande inom exempelvis ett aktiebolag eller en [[Bostadsrättsförening|bostadsrättsförening]]. I ett aktiebolag ansvarar styrelsen bland annat för att utse en verkställande direktör (VD), kalla aktieägarna till [[Föreningsstämma|bolagsstämma]], ser till att [[Årsredovisning|årsredovisningen]] blir upprättad och inskickad till [[Bolagsverket]] och att skattar bolaget har betalas in till [[Skatteverket]].

'''Styrelsens sammansättning'''

En styrelse kan ha lite olika sammansättningar där vissa väljer att ha uttalade roller och andra väljer att endast utse [[ordförande]] inom styrelsen, vilket måste utses. I en bostadsrättsförening brukar bland annat dessa roller utses bland ledamöterna:
* Ordförande
* Vice ordförande
* Sekreterare
* Ekonomiansvarig eller kassör
* Fastighetsansvarig

Om en styrelsen skulle ha färre än tre personer som sitter som ledamöter kräver det att minst en utöver dessa ledamöter sitter med som suppleant. För en bostadsrättsförening framgår det i stadgarna hur många ledamöter eller suppleanter som minst samt max får sitta i föreningsstyrelsen.

'''Protokoll vid styrelsesammanträde'''

Protokoll ska föras vid sammanträde. Protokoll ska föras av ordförande eller den som utses av styrelsen. Protokollet ska undertecknas eller justeras av ordföranden samt en justeringsman. Har protokollförare utsetts ska givetvis även denne underteckna.
Protokoll kan åberopas som bevisning om vad som beslutades. Vid tvist kan dock annan bevisning åberopas gällande vad som verkligen beslutades. Förs inte protokoll kan styrelsebeslut ändå vara giltiga. Men sätts beslutets innehåll i fråga vid tvist kan problem uppstå då det gäller att bevisa vad som beslutades.
Vill någon ledamot inte stå bakom beslutet kan reservation anmälas. Det ska ske innan sammanträdet avslutas. Reservationen ska antecknas i protokollet.
Protokollen är inte tillgängliga för medlemmar eller utomstående. Endast revisor har rätt att ta del av dem.
Protokoll ska föras i nummerföljd och förvaras på betryggande sätt.

Källhänvisning: www.bostadsratterna.se
[[kategori:Ekonomi]]

Styrelse

2022-09-07T12:36:15Z

ElinS:

Är en grupp personer som är utsedda för att ansvariga för en organisation, förvaltning och beslutsfattande inom exempelvis ett aktiebolag eller en [[Bostadsrättsförening|bostadsrättsförening]]. I ett aktiebolag ansvarar styrelsen bland annat för att utse en verkställande direktör (VD), kalla aktieägarna till [[Föreningsstämma|bolagsstämma]], ser till att [[Årsredovisning|årsredovisningen]] blir upprättad och inskickad till [[Bolagsverket]] och att skattar bolaget har betalas in till [[Skatteverket]].

'''Styrelsens sammansättning'''

En styrelse kan ha lite olika sammansättningar där vissa väljer att ha uttalade roller och andra väljer att endast utse [[ordförande]] inom styrelsen, vilket måste utses. I en bostadsrättsförening brukar bland annat dessa roller utses bland ledamöterna:
* Ordförande
* Vice ordförande
* Sekreterare
* Ekonomiansvarig eller kassör
* Fastighetsansvarig

Om en styrelsen skulle ha färre än tre personer som sitter som ledamöter kräver det att minst en utöver dessa ledamöter sitter med som suppleant. För en bostadsrättsförening framgår det i stadgarna hur många ledamöter eller suppleanter som minst samt max får sitta i föreningsstyrelsen.

'''Protokoll vid styrelsesammanträde'''

Protokoll ska föras vid sammanträde. Protokoll ska föras av ordförande eller den som utses av styrelsen. Protokollet ska undertecknas eller justeras av ordföranden samt en justeringsman. Har protokollförare utsetts ska givetvis även denne underteckna.
Protokoll kan åberopas som bevisning om vad som beslutades. Vid tvist kan dock annan bevisning åberopas gällande vad som verkligen beslutades. Förs inte protokoll kan styrelsebeslut ändå vara giltiga. Men sätts beslutets innehåll i fråga vid tvist kan problem uppstå då det gäller att bevisa vad som beslutades.
Vill någon ledamot inte stå bakom beslutet kan reservation anmälas. Det ska ske innan sammanträdet avslutas. Reservationen ska antecknas i protokollet.
Protokollen är inte tillgängliga för medlemmar eller utomstående. Endast revisor har rätt att ta del av dem.
Protokoll ska föras i nummerföljd och förvaras på betryggande sätt.

[[kategori:Ekonomi]]
Källhänvisning: www.bostadsratterna.se

Stämmoprotokoll

2022-09-07T12:34:07Z

ElinS:

Stämmoprotokollet är en skriftlig redogörelse av vad som hänt rent formellt på en bolagsstämma och ska särskilt informera om de materiella beslut som fattats på stämman. Det är tvingande att föra protokoll på bolagsstämma. Det är stämmoordförandens ansvar att se till att det förs protokoll vid stämman. Ordföranden kan själv föra protokollet men det vanliga är att han utser någon annan till protokollförare. 
 
Stämmoprotokollet ska innehålla:

* företaget/bostadsrättföreningens namn
* stämmoordförandes namn
* justerarnas namn
* datum
* ort
* röstlängd (kan också vara en separat bilaga)
* uppgift om att styrelsen har skickat ut kallelsen på rätt sätt (uttrycket i behörig ordning innefattar även i rätt tid) – om alla aktier är företrädda på stämman måste den här uppgiften inte vara med
* stämmans beslut (om besluten togs genom en omröstning ska protokollet innehålla vad som föreslogs och hur många röster som var för respektive mot)
* underskrifter.

I protokollet måste anges stämmobeslutet och omröstningsresultat. Har röstlängd upprättats ska den bifogas protokollet.

Protokoll ska undertecknas av ordföranden och minst en justerare. Har protokollförare utsetts ska även han underteckna protokollet. Finns olika meningar bland dessa personer om hur protokollet ska utformas blir protokollförarens uppfattning avgörande. Övriga kan i bilaga ange hur de anser att protokollet skulle lyda. Vägrar någon att underteckna protokollet finns det inget att göra åt det. Protokollet blir inte "ogiltigt" av det skälet.
Protokollet ska i justerat skick hållas tillgängligt för medlemmarna senast tre veckor efter stämman. Endast medlemmar har rätt att ta del av protokollen.
Stämmobeslut kan klandras, det vill säga överklagas, till allmän domstol. Detta ska normalt sett ske inom tre månader. Vid vissa grova fel (t ex brister i kallelsen till stämman) kan dock klander ske även efter tre månader.
Protokoll är en så kallad bevishandling. Utgångspunkten är att det som anges i protokollet är vad som faktiskt beslutades vid stämman. Men klandras stämmobeslutet kan annan bevisning åberopas som stöd för att beslutet ska undanröjas. Stämmobeslut som inte protokollförts kan likväl vara giltiga om det kan bevisas vad som var stämmans beslut.

Denna information är bl.a. hämtad från [https://bolagsverket.se/ff/foretagsformer/aktiebolag/driva/ta-beslut/bolagsstamma/skriva-protokoll-pa-bolagsstamman-1.18077 Bolagsverket].

Källhänvisning: www.bostadsratterna.se

Föreningsstämma

2022-09-07T12:32:50Z

ElinS:

Föreningsstämman är bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ, som visar att föreningen präglas av demokrati och att alla medlemmar får vara med och besluta i frågor som rör föreningen. Stämman ska hållas minst en gång om året. Stämman ska hållas senast sex månader efter [[Räkenskapsår|räkenskapsårets]] slut. Varje medlem i föreningen har rätt att delta och varje medlem har en röst om inte [[Stadgar|stadgarna]] säger något annat. Detta sammanträde är ett tillfälle för samtliga medlemmar att göra sin röst hörd och demokratiskt rösta om framtida beslut för föreningen. Det ger även styrelsen möjlighet att informera om vad som hänt i föreningen under det gånga räkenskapsåret. Kallelse till ordinarie stämma ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före föreningsstämman. I [[Stadgar|stadgar]] får dock bestämmas att kallelse till stämma får utfärdas senast två veckor före stämman.

Det behöver vara minst två personer närvarande på stämman för att den ska godkännas. Dessa ska vara:
* Stämmoordförande (vilket inte behöver vara styrelsens ordförande)
* en justeringsman

På föreningsstämman ska följande beslutas: 
* välja styrelse för att sköta den löpande förvaltningen av föreningen och utse [[Revisor|revisorer]] 
* besluta bland annat om ansvarsfrihet för styrelsen
* besluta om ändring av stadgarna
* fastställa [[Resultaträkning|resultaträkningen]] och [[Balansrapport|balansräkningen]]
* besluta om vinst eller förlust
* besluta på vilket sätt föreningen ska upplösas (vid behov).

I bostadsrättslagen står inte särskilt mycket om hur stämman ska gå till. Det är istället lagen om ekonomiska föreningar som gäller.

'''När hålls årsstämman?'''

Den ordinarie föreningsstämman, även kallad årsstämma eller årsmöte, ska hållas senast sex månader efter räkenskapsårets slut. Det finns inget som hindrar att man i stadgarna upprättar ytterligare tidskrav, till exempel att stämman ska hållas i en viss månad, bara det följer sexmånadersregeln.

[['''Extra föreningsstämma''']]

Det kan också bli aktuellt att hålla en extra föreningsstämma. Det finns tre grunder för när en sådan ska hållas:

1) när styrelsen anser att det behövs,

2) när revisorerna skriftligen med motivering begär det,

3) när minst 1/10 av föreningens alla medlemmar skriftligen med motivering begär det.

Det vanligaste är att det är styrelsen som anser att extrastämma behövs till exempel när ett ärende enligt stadgar eller lag kräver ett stämmobeslut eller att styrelsen i linje med aktsamhetsprincipen vill att alla medlemmar i föreningen ska fatta ett viktigt beslut.

'''Motioner'''

Då alla ärenden som ska tas upp på stämman måste vara med i kallelsen är det viktigt att styrelsen får in motioner från medlemmarna i god tid innan kallelsen ska gå ut. Det är ju faktiskt alla medlemmarna tillsammans som äger föreningen och då är det också självklart att alla ska kunna fundera över vad de tycker om de förslag som ska tas upp på stämman.
Styrelsen skall lämna sitt svar på motionerna. Styrelsen har ofta information och kunskap om sådant som motionerna handlar om. Styrelsen kan rekommendera medlemmarna att antingen bifalla, avslå eller anse motionen besvarad beroende på vilken information som styrelsen har. Stadgarna stipulerar när motioner ska inkomma för att styrelsen ska hinna behandla motionerna så att både motioner och styrelsens svar kan skickas med kallelsen till stämman.
Kommer det in motioner efter det datum som stadgarna säger kan de inte följa med kallelsen och därför inte heller tas upp på stämman.

'''Proposition'''

När styrelsen lägger ett förslag till stämman så kallas detta för proposition.

'''Kallelse till stämman'''

Det är styrelsens uppgift att kalla till stämman.
Kallelse till ordinarie stämma ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före föreningsstämman. I stadgar får dock bestämmas att kallelse till stämma får utfärdas senast två veckor före stämman. Kallelse till extra föreningsstämma där andra frågor än stadgeändring, likvidation eller fusion ska behandlas ska utfärdas tidigast sex veckor och senast två veckor före föreningsstämman. Ska stämma behandla stadgeändring eller beslut om likvidation eller fusion ska dock kallelse utfärdas senast fyra veckor före stämman. I stadgarna får den senare tiden dock bestämmas till två veckor.
Om det är fråga om en extra föreningsstämma som kommit till stånd på grund av begäran från revisor eller från medlemmar måste kallelsen till den extra föreningsstämman skickas ut inom två veckor från den dag då begäran inkom. Kallelsen ska ske enligt bestämmelserna i stadgarna. Kallelsen ska innehålla tydlig information om de ärenden som ska tas upp på stämman. Även ärenden som enligt stadgarna är obligatoriska ska framgå av kallelsen. Var uppmärksam på att om det är fråga om stadgeändring så ställs särskilda krav på kallelsen.

'''Rösträtt'''

Huvudregeln är att varje medlem har en röst. Om flera medlemmar innehar en bostadsrätt tillsammans har de gemensamt bara en röst. Om en medlem har flera bostadsrätter har han fortfarande bara en röst. Stadgarna kan dock föreskriva annat, till exempel att varje bostadsrätt har en röst, vilket numera är ovanligt. För den medlem som inte kan närvara vid stämman är det fortfarande möjligt att rösta, nämligen genom fullmakt. Läs mer om fullmakter och vad som gäller för dem i faktabladet "Fullmakt, ombud, biträde".
Efter att stämman har öppnats ska en röstlängd upprättas, enklast är att använda medlemsförteckningen. Det är klokt att, då två eller fler medlemmar har en gemensam röst, notera vem av dem som ska lägga den faktiska rösten. Det är upp till dem själva att avgöra vem det är.

'''Beslut som måste tas på stämman'''

Styrelsen får inte besluta i alla frågor. Styrelsens uppgift är att sköta organisationen och den löpande förvaltningen av föreningen. Ärenden utanför styrelsens ansvar ska en föreningsstämma fatta beslut om.
Som exempel på beslut som måste tas upp på stämman och vad som krävs i omröstning kan nämnas (i parenteserna framgår vad som krävs för att beslut ska kunna fattas):

- Beslut om val av styrelseledamöter (enkel majoritet eller flest röster i sluten omröstning).

- Beslut om arvode till styrelseledamöter (enkel majoritet).

- Andra beslut där styrelsen är jävig.

- Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark. (enkel majoritet).

- Beslut som innebär ändring av insatserna (samtycke från alla bostadsrättshavare eller 2/3 majoritet och hyresnämndens godkännande).

- Beslut som innebär att en bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad. (samtycke från berörda bostadsrättshavare eller 2/3 majoritet och hyresnämndens godkännande).

- Beslut som innebär utvidgning av föreningens verksamhet (2/3 majoritet).

- Beslut vid köpstämma när hyresbostäder ombildas till bostadsrätt (2/3 majoritet av hyresgästerna).

- Beslut om stadgeändring (stöd från alla bostadsrättshavare eller enkel majoritet på den första stämman och 2/3 majoritet på den andra stämman vilka måste ligga i följd. I visst fall kvalificerad majoritet om ¾-majoritet på den andra stämman).

'''Stämmoordförande'''

En stämmoordförande ska utses under stämmans början. Denne kan vara en extern person eller en medlem i föreningen. Stämmoordföranden ansvarar för att stämman genomförs på ett korrekt sätt, varför det är viktigt att personen i fråga har den kompetens och kunnighet som erfordras för uppdraget. Stämmoordförandens främsta åligganden är att se till att alla närvarande medlemmar har lika stort inflytande oavsett ståndpunkt att mötesdemokratin respekteras och att legitima beslut fattas. Vidare är det viktigt att stämmoordföranden förhindrar störande inslag under stämman samt ser till så att stadgarna följs.

Stämmoordföranden bör komma med upplysningar och klarlägganden när så krävs, men hålla sig från att ta ställning och enbart yttra sig i sak när behov finns samt efter stämmans godkännande. Vidare bör stämmoordföranden förvissa sig om att samtliga närvarande medlemmar finns upptagna i röstlängden. Under stämmans gång ansvarar stämmoordföranden för att fördela ordet, presentera den punkt på dagordningen som ska avhandlas och klubba igenom beslut.

Bestämmelserna om föreningsstämman och kraven vid beslutstagande är många och till viss del komplicerade. Var noga med att allt går rätt till när besluten fattas. Om stämmobeslut har fattats stadge- och/eller lagvidrigt kan enskild medlem klandra beslutet, det vill säga att tingsrätten kan upphäva eller ändra beslutet och processen måste tas om på nytt.

[[kategori:Ekonomi]]

Källhänvisning: www.bostadsratterna.se, www.bofokus.se

Borätt Forum

Andelstal

2022-09-07T12:30:33Z

ElinS:

'''Andelstal'''

Andelstal är ett begrepp som varken förekommer i bostadsrättslagen eller i lagen om ekonomiska föreningar. Vad som avses med andelstal är inte alltid självklart eftersom det kan finnas olika typer av ”andelstal” i en bostadsrättsförening.

Det som ofta åsyftas när man talar om en bostadsrätts andelstal är bostadsrättens andel i bostadsrättsföreningen, dvs. insatsens andel av de totala insatserna i föreningen. Insatsens storlek inverkar exempelvis på bostadsrättshavarens andel i årsvinst vid vinstutdelning och andel i föreningens behållna tillgångar vid en eventuell upplösning av föreningen. För att beräkna en bostadsrätts andel i föreningen dividerar man bostadsrättens insats med de totala insatserna i föreningen.

För att ändra en bostadsrätts insats/andel i föreningen krävs, enligt bostadsrättslagen 9 kap. 16 §, att beslut fattas på en föreningsstämma enligt ett visst förvarande. Om enighet inte uppnås måste beslutet godkännas av hyresnämnden.

Enligt bostadsrättslagen 9 kap. 5 § ska en bostadsrättsförenings stadgar bl.a. innehålla grunderna för beräkning av årsavgift. De vanligaste beräkningsgrunderna är insats och andelstal (för att ändra beräkningsgrund krävs att beslut fattas på ett visst sätt enligt bostadsrättslagen 9 kap. 23 §). Stadgarna kan t.ex. ange att årsavgiften ska fördelas mellan lägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal.

Hur beräkningsgrunden/andelstalet ska räknas fram är inte reglerat i lag utan det är upp till föreningen/styrelsen att bestämma. Andelstalet, som ligger till grund för beräkning av årsavgiften, behöver inte nödvändigtvis motsvara bostadsrättens andel i föreningen. Att detta andelstal kan skilja sig från bostadsrättens andel i föreningen kan illustreras med följande exempel.

I en bostadsrättsförening, där föreningen enligt stadgarna har underhålls- och reparationsansvar för balkonger, tillåts en medlem att uppföra en balkong. Detta innebär en framtida kostnad för föreningen eftersom föreningen svarar för att underhålla balkongen och föreningen/styrelsen vill därför höja årsavgiften för den aktuella bostadsrätten. Antag att, innan någon höjning av årsavgiften har skett, andelstalet som ligger till grund för beräkning av årsavgiften motsvarar bostadsrättens andel i föreningen. Föreningen/styrelsen fattar därefter beslut om att höja andelstalet med anledning av balkongbygget, vilket innebär att bostadsrättens årsavgift blir högre. Efter att andelstalet höjts är dock bostadsrättens andel i föreningen oförändrad i och med att insatsen inte har ändrats. Bostadsrättens andel i föreningen kommer därför att skilja sig från det andelstal som ligger till grund beräkning av årsavgiften. Man kan alltså inte sätta likhetstecken mellan andel i föreningen och andelstal – om man gör det kan det lätt bli förvirrande.

Det förekommer även att bostadsrättsföreningar har differentierade andelstal som beräkningsgrund, dvs. att stadgarna anger mer än ett andelstal. En vanlig orsak till detta är att vissa medlemmar gjort ”frivilliga kapitaltillskott” och att årsavgiften för dessa bostadsrätter därför ska vara lägre. Genom att införa ytterligare ett andelstal som endast avser kapitaltillskottet behöver befintliga andelstal inte räknas om.

När nya lägenheter upplåts i anslutning efter till exempel vindsbyggen eller då lokaler gjorts om till bostad ska dessa ges nya andelstal, det vill säga styrelsen beslutar om vilken insats som ska åsättas lägenheten och vilken avgift som ska utgå. Även om dessa frågor egentligen avgörs i en förhandling mellan föreningen och tilltänkte köpare så är ett gott råd att söka göra dessa nya andelstal så lika de befintliga som möjligt - så undviker man framtida konflikter. Eftersom de inbördes relationerna mellan de befintliga medlemmarna inte ändras genom de nya lägenheterna, ägandet späds ut men de relativa andelarna behålls, behöver man inte göra någon omräkning av befintliga andelstal. De nya andelarna läggs till de nuvarande och det finns inga krav på att summan av andelstalen ska summeras till ett jämnt delbart tal.

En vanligt förekommande missuppfattning är att andelstalen representerar rösträtten vid en föreningsstämma. Så är dock inte fallet. Vid en stämma har varje medlem en röst. Om två medlemmar tillsammans äger en bostadsrätt har de vanligtvis gemensamt en röst.

Sammanfattningsvis kan begreppet andelstal ha olika betydelser beroende på vad som avses.

[[kategori:Ekonomi]]

Källhänvisning: www.maklarsamfundet.se, www.brf-nytt.se, www.bostadsratterna.se

Borätt Forum

Ekonomisk plan

2022-09-07T12:29:16Z

ElinS:

Innan en bostadsrättsförening börjar upplåta lägenheter med bostadsrätt måste en ekonomisk plan för föreningen upprättas och intygsgivas av godkända intygsgivare. Planens uppgift är att ge blivande bostadsrättshavare information om föreningen och dess ekonomi. Planen är en teknisk och ekonomisk beskrivning som är av betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet.

Den ekonomiska planen ska innehålla uppgifter om bland annat:

- fastighetsbeskrivning

- insatserna för varje bostadsrätt

- finansieringsplan för fastighetsköpet

- driftskostnader som bostadsrättsinnehavarna själva ska stå för och som inte ingår i årsavgiften (som till exempel sophämtning som ibland gäller i småhusföreningar).

Planen ska registreras hos Bolagsverket.

Förutsättningen för att upprätta en ekonomisk plan är att det måste finnas minst tre lägenheter i föreningens hus. Lägenheterna ska vara avsedda för att upplåtas med bostadsrätt. Om det finns fler än ett hus i en bostadsrättsförening ska husen ligga så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna.

'''Registrera planen innan du upplåter bostadsrätter'''

En bostadsrättsförening får inte upplåta bostadsrätter förrän en ekonomisk plan har upprättats av styrelsen och planen har blivit registrerad hos Bolagsverket. Den ekonomiska planen ska granskas av två särskilda intygsgivare som bland annat ska intyga att planen vilar på tillförlitliga grunder. När den ekonomiska planen är registrerad skickar Bolagsverket tillbaka en kopia till föreningen eller till den som skickat in planen.

'''Planen ska undertecknas och granskas
'''

Den ekonomiska planen ska undertecknas av samtliga ledamöter och granskas av två särskilda intygsgivare.
Om du skickar in den ekonomiska planen via Bolagsverkets e-tjänst på verksamt.se ska samtliga ledamöter och båda intygsgivarnas underskrifter vara gjorda med elektroniska signaturer. I anmälan ska det intygas att den ekonomiska planen som lämnas in för registrering är ett elektroniskt original.
Om du anmäler den ekonomiska planen för registrering via vanlig post så ska planen vara i original och samtliga underskrifter ska vara gjorda för hand.

'''Boverket utser intygsgivare'''

Det är Boverket som utser och utövar tillsyn över de särskilda intygsgivarna. En förteckning över intygsgivare finns på Boverkets webbplats . Det är bostadsrättsföreningens styrelse som väljer ut två intygsgivare för föreningens ekonomiska plan. Båda intygsgivarna ska vara oberoende och får inte ha någon anknytning till föreningen. Intygsgivarna kan också vara bosatta i ett annat land inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES).

'''I vissa fall behövs en ny ekonomisk plan'''

Efter att den ekonomiska planen har upprättats kan nya omständigheter uppstå som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet. Huvudregeln är då att en ny ekonomisk plan ska upprättas och registreras innan föreningen får upplåta nya bostadsrätter.
Om det bara är frågan om enstaka upplåtelser som inte är av väsentlig betydelse behöver inte någon ny plan upprättas. En ny ekonomisk plan behöver inte heller upprättas om enstaka uppgifter ändrats som inte berör en ny upplåtelse av en bostadsrätt.
Det är Boverket som är den myndighet som ansvarar för hur ekonomiska planer ska utformas. På Boverkets webbplats finns mer information om regler som gäller ekonomiska planer.

[[kategori:Ekonomi]]

Källhänvisning: www.bolagsverket.se, www.bostadsratterna.se

Borätt Forum

Likabehandlingsprincipen

2022-09-07T12:27:01Z

ElinS:

Likabehandlingsprincipen eller Likhetsprincipen

Det finns en grundläggande princip på föreningsrättens område som innebär att alla medlemmar ska behandlas lika. Olika behandling av medlemmar kan ändå vara tillåtet om det är sakligt motiverat.

'''Principen om medlemmars lika behandling - likhetsprincipen'''

Det finns en grundprincip som innebär att alla medlemmar ska behandlas lika – likhets- eller likabehandlingsprincipen. Men olika behandling av medlemmar kan vara tillåtet om det är sakligt motiverat. Föreningen kan utan att bryta mot principen fatta beslut, som endast en viss grupp av medlemmar har nytta av. Ett exempel kan vara ett renoveringsbeslut som gäller den gemensamma tvättstugan i huset. Samtliga medlemmar måste vara med och betala trots att inte alla använder tvättstugan och drar nytta av beslutet. Investeringsbeslutet strider inte mot likhetsprincipen, eftersom beslutet anses vara sakligt motiverat.

Om en styrelse eller en föreningsstämma bryter mot principen om lika behandling genom att gynna eller missgynna medlemmar på ett osakligt sätt kan domstol förklara beslutet ogiltigt.

Likabehandlingen gäller även sett över tid, dvs framtida medlemmar skall inte behöva bekosta befintliga medlemmars slitage på egendomen pga av att dessa betalar en för låg avgift sett till byggnadernas kommande underhållsbehov.

'''5 vanligaste misstagen avseende likhetsprincipen'''

När man bor i bostadsrättsförening delar man ansvar och skyldigheter med alla medlemmar i föreningen. För att samtliga boende ska trivas och ingen ska känna sig otillbörligt behandlad är det viktigt att samma regler gäller för alla medlemmar. Idén om “lika för alla” är något som finns djupt rotat i den svenska folksjälen.

I en bostadsrättsförening tar sig detta uttryck i den så kallade likhetsprincipen. Detta är en juridiskt tillämpbar princip som gäller för att hindra maktmissbruk inom en förening. Kunskapen om vad likhetsprincipen egentligen betyder är ofta begränsad hos många föreningsstyrelser och dess medlemmar vilket kan leda till misstag och onödiga konflikter. De fem vanligaste misstagen/missförstånden avseende likhetsprincipen redogörs för nedan. Denna genomgång kan även klargöra vad principen innebär i praktiken.

'''1. Syftet med principen kan missförstås'''

Likhetsprincipen är en ofta misstolkad princip. Möjligen kan detta bero på att den inte är lagfäst utan är en allmänt gällande juridisk princip med ursprung i bolagsrätten. Syftet med likhetsprincipen är att förhindra att styrelsen, eller en majoritet av medlemmar, i en bostadsrättsförening missgynnar eller särbehandlar en minoritet. Syftet är alltså inte att alla i alla lägen ska behandlas lika utan snarare att medlemmar inte får behandlas olika till den grad att det handlar om illojalt eller otillbörligt gynnande eller missgynnade av en viss medlem. Enligt praxis från Högsta domstolen ska likhetsprincipen förstås på så sätt att medlemmar inte får behandlas olika om det inte finns sakliga skäl. (NJA 1977 s. 393) Med andra ord handlar det inte främst om likabehandling utan om skydd mot felaktiga och ogrundade beslut.

Likhetsprincipen gäller utöver andra skyddsmekanismer som t.ex. att det krävs en kvalificerad majoritet för att ändra en förenings stadgar. Principen gäller också i tillägg till den så kallade generalklausulen som återfinns i lagen om ekonomiska föreningar. Enligt denna klausul (7 kap. 42 §) får styrelse eller någon annan ställföreträdare för föreningen inte fatta beslut som är till otillbörlig fördel för en medlem, eller någon annan, och samtidigt till nackdel för annan medlem eller föreningen.

'''2. Principen tolkas vidare än generalklausulen'''

Tolkar man likhetsprincipen främst utifrån att allt ska vara lika kan det synas som att den gäller långt vidare än generalklausulen. Detta är dock inte fallet. Den främsta skillnaden jämfört med generalklausulen är att det inte krävs någon skada för någon annan. Enligt generalklausulen måste två omständigheter vara uppfyllda för att ett beslut ska omfattas (och därmed inte vara fattat i rätt ordning):

1) att ett beslut är till fördel för en medlem,

2) att det är till nackdel för en annan medlem eller föreningen.

När det gäller likhetsprincipen måste ett beslut inte vara till skada för någon annan eller föreningen för att det ska kunna bli fråga om tillämpning av principen utan bedömningen görs utifrån en viss medlem (eller grupp av medlemmar). Frågan är om medlemmen blivit otillbörligt gynnad eller missgynnad oavsett om det funnits några negativa konsekvenser för andra medlemmar eller föreningen. Utöver detta har dock Högsta domstolen signalerat att likhetsprincipen och generalklausulen i stort sett täcker samma område. (HD Mål nr. T 4916–08). Slutsatsen är alltså – med avseende på vad som ska anses vara otillbörligt gynnande – att likhetsprincipen inte torde omfatta ett vidare område än vad som gäller enligt generalklausulen.

Kanske kan man då fråga sig varför likhetsprincipen överhuvudtaget behövs i tillägg till generalklausulen? Ett tydligt exempel behandlades i ett annat rättsfall från Högsta domstolen. I detta fall hade en medlem i en bostadsrättsförening blivit utesluten på grund av att hon inte betalat sina medlemsavgifter medan andra medlemmar – som inte heller betalat sina avgifter – inte blivit uteslutna. Eftersom det snarare var till nytta än nackdel för föreningen och säga upp medlemmen användes likhetsprincipen snarare än generalklausulen. Domstolen fann dock att uteslutandet stred mot likhetsprincipen eftersom det saknades saklig grund för att utesluta endast en utvald medlem på grund av obetalda avgifter. (NJA 1977 s. 393).

'''3. Styrelsen säger regelmässigt nej till förfrågningar för att alla ska behandlas lika'''

På grund av oro för att ett beslut ska strida mot likhetsprincipen är det inte ovanligt att styrelser tar för vana att säga nej till förfrågningar från medlemmar. Detta är naturligtvis olyckligt eftersom det kan inverka negativt på verksamhet t.ex. genom att förhindra förbättringar och utveckling av fastigheten.

Det kan också vara tvärtom att en förening tar för vana att säga ja till alla med hänvisning till likhetsprincipen. Exempelvis betyder inte likhetsprincipen att alla medlemmar måste få slå ut väggar och bygga om sina kök bara för att en medlem tidigare har fått möjlighet att göra detta. Varje enskilt fall måste bedömas individuellt. Så länge det finns sakliga skäl så hindrar inte likhetsprincipen att en medlem får tillåtelse medan en annan får avslag. Sakliga skäl i just detta exempel kan vara att en vägg är bärande eller att byggnaden rent tekniskt inte tål att fler väggar slås ut. Exempelvis på grund av att så många andra tidigare fått tillåtelse att ta ner bärande väggar. Detta exempel illustrerar att principen inte ska tolkas utifrån att allt ska vara ”lika”, utan utifrån att olika behandling ska ha objektivt välgrundade skäl och varje fall behandlas utifrån de särskilda omständigheterna i det enskilda fallet.

'''4. Medlemmar använder principen som stöd för allmänt missnöje'''

Felaktig uppfattning om likhetsprincipens tillämpningsområde har också lett till att den ibland missbrukas av medlemmar för att ge stöd för ett allmänt missnöje. En medlem motsätter sig att en lekplats byggs på innergården och hävdar att det strider mot likhetsprincipen. Detta eftersom han inte har några barn och inte kommer att ha användning av den utan endast kommer att bli störd av allt oljud. En annan medlem vill inte vara med och betala för en hiss med hänvisning till likhetsprincipen eftersom hon bor på nedre plan och inte har någon nytta av den.
Ytterligare en medlem tycker att det är orättvist att alla ska betala för en gräsmatta som kommer att bli direkt tillgänglig endast för dem som har lägenheter med uteplats på nedre våningen.

I ett fall som liknar dessa exempel gällande ett bullerplank har det i rättspraxis uttalats att det är ofrånkomligt att medlemmar kommer att ha olika nytta av olika åtgärder och det i sig inte kan innebära att ett beslut står i strid mot likhetsprincipen så länge det rör sig om åtgärder som är nödvändiga eller till rimlig nytta för en fastighet. (HD mål nr. T 2271–10). Allmänna förbättringar av en fastighet som det stora flertalet medlemmar har nytta av står alltså inte i strid med likhetsprincipen även om vissa medlemmar inte har någon faktisk eller i vart fall begränsad nytta av åtgärden.

'''5. Bostadsrättsföreningen skaffar inte juridisk hjälp för tolkning av likhetsprincipen'''

Ett sätt att förhindra att likhetsprincipen ställer till problem i en förening är att skaffa professionell hjälp av en bostadsjurist både för att ge allmän information och i varje enskild situation där frågan uppkommer. Likabehandlingsprincipen är som sagt främst en skyddsmekanism och det handlar om tolkning av omständigheterna i varje enskilt fall. Det är sällan två bostadsrättshavare befinner sig i exakt eller i stort sett likartade situationer när saken undersöks närmare.

Ofta har bostadsrättsföreningen större handlingsutrymme än de tror när det gäller hur den egna fastigheten ska hanteras så länge det finns beaktansvärda sakliga skäl att behandla medlemmar olika. Det har visat sig vara mycket svårt för en medlem att få rätt mot en bostadsrättsförening med hänvisning till likhetsprincipen.

Även när det gäller ekonomiska frågor finns ett förhållandevis stort handlingsutrymme. Så länge en förening använder sig av en godtagbar beräkningsmetod för fördelning av kostnader så strider inte ett resultat mot likhetsprincipen även om dessa kan förefalla vara orättvisa vid en första anblick. Exempelvis att avgiften blir högre per kvadratmeter för vissa lägenheter eller att större lägenheter får bära större del av kostnaden vid reparationer av allmänna utrymmen. Däremot kan det strida mot likhetsprincipen att olika beräkningsmetoder används för olika medlemmar.

Sammanfattningsvis kan alltså sägas att likhetsprincipen har ett mycket snävare tillämpningsområde än många tror. För dig som bostadsrättsinnehavare är det långt ifrån självklart att bara för att din bostadsrättsförening ger rätt att parkera cyklar på gården så ska du (som inte ens har någon cykel) också ha rätt att parkera din motorcykel som även den har två hjul på gården. Ur föreningens perspektiv finns det förhållandevis liten anledning att vara rädd för att likhetsprincipen ska behöva hämma verksamheten.

Källhänvisning: www.bostadsratterna.se, www.bostadsjuristerna.se

Borätt Forum

Bostadsrättsförening

2022-09-07T06:38:59Z

ElinS:

'''Bostadsrättens grundprinciper
'''

Bostadsrätten är en ganska komplicerad form av gemensamt ägande med många intressen som ska tillgodoses. Därför finns det en stor mängd bestämmelser som reglerar detta samboende. Om man sätter sig in i vissa grundprinciper kring bestämmelsernas uppbyggnad blir det enklare i det praktiska vardagsarbetet i föreningen.

'''Grundprincip nr. 1 - Föreningens ändamål
'''

Föreningar har ett ändamål som innebär "att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen". Ändamålet framgår av föreningens stadgar. Den kooperativa grundsynen präglar tankarna bakom bostadsrättens ändamål. Bostadsrättens syfte är att genom samverkan skapa ett fördelaktigt boende såväl ekonomiskt som praktiskt. Bostadsrättsformen innebär att man gör en avvägning mellan föreningens och enskilda medlemmars ibland motstridiga intressen på ett balanserat sätt. Den enskildes rätt måste därför ibland stå tillbaka för föreningens intressen.

'''Grundprincip nr. 2 - Samverkan och tolerans'''

Bostadsrättsföreningen bygger på den kooperativa grundtanken, alltså människor i samverkan. När människor kommer samman uppstår lätt konflikter om man inte visar tolerans mot varandras skilda uppfattningar. I bostadsrättsföreningar är konfliktytorna ovanligt många. Detta beror ofta på att den enskildes intresse av att skydda och gärna förbättra sin "investering" står emot föreningens intresse och skyldighet att tillgodose alla medlemmars intressen. Privatekonomi och personlig vinning står mot helhetens intresse.

'''Grundprincip nr. 3 - Förtroendemannaorganisationen'''

En bostadsrättsförening har en demokratisk uppbyggnad. Föreningen äger huset. De boende äger föreningen. Ägarskapet utövas av styrelsen. Den demokratiska makten utövas genom att medlemmar tillsätter och avsätter styrelse och andra förtroendevalda. Missnöjda medlemmar kan utöva makt genom att avsätta styrelsen.
Majoriteten beslutar - minoriteten måste nästan alltid finna sig i beslutet. Därigenom kan intressekonflikter uppstå mellan förening och enskilda medlemmar. Att förstå de demokratiska spelreglerna är därför viktigt för att skapa arbetsro och förståelse för styrelsens arbete och för att i grunden åstadkomma goda boendeförhållanden.

'''Grundprincip nr. 4 - Den fria överlåtelserätten'''

Bostadsrätten representerar en förmögenhetstillgång som kan jämställas med t ex ett värdepappersinnehav. Den boende äger en del av ett företag - bostadsrättsföreningen. Denna tillgång får fritt säljas och köpas på marknaden. Det är inte tillåtet att begränsa den fria överlåtelserätten på annat sätt än genom vissa begränsningar i rätten till medlemskap.

'''Grundprincip nr. 5 - Självkostnaden'''

Bostadsrättsföreningen är en organisation som enbart ska gynna föreningens egna medlemmar. Det finns således ingen utanför föreningen som ska tillgodoses, t ex genom att få avkastning på insatt kapital. "Avkastningen" ligger i en bra boendekostnad, bra boendemiljö och en möjlig värdestegring på den egna bostadsrätten.

'''Grundprincip nr. 6 - Lagar och regler måste följas'''

Genom lagar och regler har samhället visat att man ställer krav på bostadsrättsföreningar. Lagstiftningen är till stora delar tvingande, vilket innebär att man måste följa lagstiftningen. Andra regler är frivilliga, vilket betyder att stadgarna kan innehålla från lagen avvikande regler. Vissa viktigare bestämmelser är till och med straffsanktionerade (böter eller fängelse). Föreningen eller styrelsen kan även drabbas av skadeståndsskyldighet om föreningsintressena åsidosätts. Som styrelseledamot kan man aldrig skylla på att man inte kände till reglerna.

'''Grundprincip nr. 7 - Principen om medlemmars lika behandling'''

Det finns en grundprincip som innebär att alla medlemmar ska behandlas lika – likhets- eller likabehandlingsprincipen. Men olika behandling av medlemmar kan vara tillåtet om det är sakligt motiverat. Föreningen kan utan att bryta mot principen fatta beslut, som endast en viss grupp av medlemmar har nytta av. Ett exempel kan vara ett renoveringsbeslut som gäller den gemensamma tvättstugan i huset. Samtliga medlemmar måste vara med och betala trots att inte alla använder tvättstugan och drar nytta av beslutet. Investeringsbeslutet strider inte mot likhetsprincipen, eftersom beslutet anses vara sakligt motiverat. Om en styrelse eller en föreningsstämma bryter mot principen om lika behandling genom att gynna eller missgynna medlemmar på ett osakligt sätt kan domstol förklara beslutet ogiltigt.
Likabehandlingen gäller även sett över tid, dvs framtida medlemmar skall inte behöva bekosta befintliga medlemmars slitage på egendomen pga av att dessa betalar en för låg avgift sett till byggnadernas kommande underhållsbehov.

[[kategori:Ekonomi]]

Källhänvisning: www.bostadsratterna.se

Borätt Forum

Lås

2022-05-12T12:25:50Z

ElinS:

'''Kontroll av låscylinder''' 

1. kontrollera låscylinder genom att testa FS nyckel, kontrollera även med den nyckel som felanmälare använt. 
2. om låscylindern inte går att vrida om eller kärvar så kan du demontera låsdelar fram till att du kan plocka loss låscylindern. 
3. på låscylindern (bakom) ska det finnas ett systemnummer (tex. 3-28). Denna information är viktig för låssmeden för att kunna framställa en likadan låscylinder som fungerar att låsa upp med alla nycklar som fungerade i föregående låscylinder.
 

'''Kontroll av låskista''' 
Går dörren inte i lås eller inte går att låsa upp så kan du börja med att kontrollera låskolven och se om det är något avvikande (att låskolven fastnar eller går trögt). 
1. börja med att rengöra låskolv sedan använda låsfett eller låsolja och motionera låskolven. 
2. demontera låsdelar fram till att du kan plocka loss låskistan. kontrollera om låskistan kan vara trasig pga åverkan (inbrottsförsök och brytskador). 
3. är låskistan sned kan detta vara orsaken till att låskolven inte fungerar, det går i vissa fall att korrigera låskistan med hjälp av verktyg. går detta inte att göra så kan du köpa in en ny låskista hos leverantör
 

'''Kontroll av låsvred''' 
1. kärvar låsvredet kan du demontera låsvred och kontrollera att låsmedbringare (pinnen mellan låsvred och låskista) inte är skadad/sned. 
2. är låsmedbringaren skadad är detta förmodligen orsaken, går att reparera/räta till med hjälp av verktyg. 
3. montera dit låsvred och funktionskontrollera att det fungerar, fungerar det ej så kan du köpa in en ny hos leverantör. 
 

'''Kontroll av elslutbleck''' 
1. går dörren ej att låsa upp med hjälp av tryckknapp på insida av port eller med koddosa så kan du börja med att felsöka elslutblecket. 
2. demontera elslutbleck och kontrollera om kablarna sitter som de ska eller om de är skadade(lågspänning). 
3. koppla bort fas kabeln från elslutblecket en stund och sedan återmontera kabeln i elslutblecket, funktionskontrollera. 
4. fungerar det fortfarande inte, köp in ett nytt elslutbleck hos leverantör.

Lås

2022-05-12T12:25:36Z

ElinS:

'''Kontroll av låscylinder.''' 

1. kontrollera låscylinder genom att testa FS nyckel, kontrollera även med den nyckel som felanmälare använt. 
2. om låscylindern inte går att vrida om eller kärvar så kan du demontera låsdelar fram till att du kan plocka loss låscylindern. 
3. på låscylindern (bakom) ska det finnas ett systemnummer (tex. 3-28). Denna information är viktig för låssmeden för att kunna framställa en likadan låscylinder som fungerar att låsa upp med alla nycklar som fungerade i föregående låscylinder.
 

'''Kontroll av låskista.''' 
Går dörren inte i lås eller inte går att låsa upp så kan du börja med att kontrollera låskolven och se om det är något avvikande (att låskolven fastnar eller går trögt). 
1. börja med att rengöra låskolv sedan använda låsfett eller låsolja och motionera låskolven. 
2. demontera låsdelar fram till att du kan plocka loss låskistan. kontrollera om låskistan kan vara trasig pga åverkan (inbrottsförsök och brytskador). 
3. är låskistan sned kan detta vara orsaken till att låskolven inte fungerar, det går i vissa fall att korrigera låskistan med hjälp av verktyg. går detta inte att göra så kan du köpa in en ny låskista hos leverantör
 

'''Kontroll av låsvred.''' 
1. kärvar låsvredet kan du demontera låsvred och kontrollera att låsmedbringare (pinnen mellan låsvred och låskista) inte är skadad/sned. 
2. är låsmedbringaren skadad är detta förmodligen orsaken, går att reparera/räta till med hjälp av verktyg. 
3. montera dit låsvred och funktionskontrollera att det fungerar, fungerar det ej så kan du köpa in en ny hos leverantör. 
 

'''Kontroll av elslutbleck.''' 
1. går dörren ej att låsa upp med hjälp av tryckknapp på insida av port eller med koddosa så kan du börja med att felsöka elslutblecket. 
2. demontera elslutbleck och kontrollera om kablarna sitter som de ska eller om de är skadade(lågspänning). 
3. koppla bort fas kabeln från elslutblecket en stund och sedan återmontera kabeln i elslutblecket, funktionskontrollera. 
4. fungerar det fortfarande inte, köp in ett nytt elslutbleck hos leverantör.

Lås

2022-05-12T12:25:17Z

ElinS:

'''Kontroll av låscylinder.''' 

1. kontrollera låscylinder genom att testa FS nyckel, kontrollera även med den nyckel som felanmälare använt. 
2. om låscylindern inte går att vrida om eller kärvar så kan du demontera låsdelar fram till att du kan plocka loss låscylindern. 
3. på låscylindern (bakom) ska det finnas ett systemnummer (tex. 3-28). Denna information är viktig för låssmeden för att kunna framställa en likadan låscylinder som fungerar att låsa upp med alla nycklar som fungerade i föregående låscylinder.
 

'''Kontroll av låskista.''' 
Går dörren inte i lås eller inte går att låsa upp så kan du börja med att kontrollera låskolven och se om det är något avvikande (att låskolven fastnar eller går trögt). 
1. börja med att rengöra låskolv sedan använda låsfett eller låsolja och motionera låskolven. 
2. demontera låsdelar fram till att du kan plocka loss låskistan. kontrollera om låskistan kan vara trasig pga åverkan (inbrottsförsök och brytskador). 
3. är låskistan sned kan detta vara orsaken till att låskolven inte fungerar, det går i vissa fall att korrigera låskistan med hjälp av verktyg. går detta inte att göra så kan du köpa in en ny låskista hos leverantör
 

'''Kontroll av låsvred.''' 
1. kärvar låsvredet kan du demontera låsvred och kontrollera att låsmedbringare (pinnen mellan låsvred och låskista) inte är skadad/sned. 
2. är låsmedbringaren skadad är detta förmodligen orsaken, går att reparera/räta till med hjälp av verktyg. 
3. montera dit låsvred och funktionskontrollera att det fungerar, fungerar det ej så kan du köpa in en ny hos leverantör. 
 

'''Kontroll av elslutbleck.'''
1. går dörren ej att låsa upp med hjälp av tryckknapp på insida av port eller med koddosa så kan du börja med att felsöka elslutblecket. 
2. demontera elslutbleck och kontrollera om kablarna sitter som de ska eller om de är skadade(lågspänning). 
3. koppla bort fas kabeln från elslutblecket en stund och sedan återmontera kabeln i elslutblecket, funktionskontrollera. 
4. fungerar det fortfarande inte, köp in ett nytt elslutbleck hos leverantör.

Lås

2022-05-12T12:20:32Z

ElinS:

'''Kontroll av låscylinder.''' 

1. kontrollera låscylinder genom att testa FS nyckel, kontrollera även med den nyckel som felanmälare använt. 
2. om låscylindern inte går att vrida om eller kärvar så kan du demontera låsdelar fram till att du kan plocka loss låscylindern. 
3. på låscylindern (bakom) ska det finnas ett systemnummer (tex. 3-28). denna information är viktig för låssmed för att kunna framkalla en likadan låscylinder som fungerar att låsa upp med alla nycklar som fungerade i föregående låscylinder.
 

'''Kontroll av låskista.''' 
Går dörren inte i lås eller inte går att låsa upp så kan du börja med att kontrollera låskolven och se om det är något avvikande (att låskolven fastnar eller går trögt). 
1. börja med att rengöra låskolv sedan använda låsfett eller låsolja och motionera låskolven. 
2. demontera låsdelar fram till att du kan plocka loss låskistan. kontrollera om låskistan kan vara trasig pga åverkan (inbrottsförsök och brytskador). 
3. är låskistan sned kan detta vara orsaken till att låskolven inte fungerar, det går i vissa fall att korrigera låskistan med hjälp av verktyg. går detta inte att göra så kan du köpa in en ny låskista hos leverantör
 

'''Kontroll av låsvred.''' 
1. kärvar låsvredet kan du demontera låsvred och kontrollera att låsmedbringare(pinnen mellan låsvred och låskista) inte är skadad/sned. 
2. är låsmedbringaren skadad är detta förmodligen orsaken, går att reparera/räta till med hjälp av verktyg. 
3. montera dit låsvred och funktionskontrollera att det fungerar, fungerar det ej så kan du köpa in en ny hos leverantör. 
 

'''Kontroll av elslutbleck.'''
1. går dörren ej att låsa upp med hjälp av tryckknapp på insida av port eller med koddosa så kan du börja med att felsöka elslutblecket. 
2. demontera elslutbleck och kontrollera om kablarna sitter som de ska eller om de är skadade(lågspänning). 
3. koppla bort fas kabeln från elslutblecket en stund och sedan återmontera kabeln i elslutblecket, funktionskontrollera. 
4. fungerar det fortfarande inte, köp in ett nytt elslutbleck hos leverantör.

Expansionskärl

2022-05-12T12:19:30Z

ElinS:

Alla värme- och kylsystem behöver ett expansionskärl som kan ta upp den volymförändring som sker vid normal drift på grund av variationer i vätsketemperatur. Värmesystem är generellt sett fyllda med vatten som i sin tur har en förmåga att expandera och krympa vid temperaturförändringar. För att systemet inte ska sprängas så installerar man säkerhetsventiler som släpper ut övertrycket som skapas när systemet värms upp. Men för att man då inte ska behöva fylla på systemet på nytt så fort det svalnar så installerar man expansionskärl på alla värmesystem för att hantera volymförändringen i systemet.
Idag används antingen slutna expansionskärl som har ett lufttryck i sig, kallat förtryck, och ett membran eller en bälg av gummi som håller lufttrycket och systemvätskan åtskilda.

Eller öppna kärl där trycket regleras direkt mot systemet med hjälp av en vätskepump. Pumpexpansionskärl styrs av en digital manometer som skickar signaler till pumpen för kärlet när det är dags att fylla på vatten i systemet. Vanligtvis är också säkerhetsventilen för dessa värmesystem kopplade till kärlet så att det gamla, syrefria, värmevattnet släpps ut i kärlet för att sedan kunna pumpas in på nytt när behovet för påfyllning återkommer.
Förr i tiden använde man sig ofta av så kallade atmosfäriska expansionskärl som man placerade högst upp i systemet.
Expansionskärlet ska vara dimensionerat så att den maximala expansionsvolymen som kan ske i systemet får plats i kärlet utan att önskat drifttryck överskrids.
Det översta drifttrycket, eller det högsta godkända drifttrycket kallas sluttryck och bestäms vanligtvis utefter vad systemets säkerhetsventil öppnar på.
En god marginal ska hållas emellan sluttryck och öppningstryck.

 
'''Expansionskärl larmar för låg vattennivå.''' 
1. Kontroll av systemtryck/expansiontryck. 
2. Påfyllning av expansionskärl upp till hälften av kärl ca 150L / 50 procent. 
3. Ny kontroll av systemtryck. Ifall systemtryck sjunker då finns det läckage någonstans i värmesystem. 
4. Vid nästa rondering bör man kontrollera ifall systemtryck sjunkit mer än normalt. 

'''Rengöring av expansionskärl'''. 
1. Rengöring och tömning av vatten i expansionskärlet bör göras en gång per år för att hålla värmesystem i gott skick. 
Om detta ej utförs kan för mycket rostvatten orsaka kollaps i värmesystem och kan medföra stora kostnader för föreningen. 
2. Rengöring kan utföras med att först stänger av expansionskärl för att sedan tömma expansionskärl på vatten. Sedan kan rengöring ske av expansionskärlet med städutrustning och vatten, '''men får ej använda städmedel'''. När expansionkärl är rengjort, skall expansionskärlet fyllas upp igen till 150L (50 procent). Därefter kan expansionskärlet startas upp igen. Viktigt att kontrollera systemtrycket innan slutförande.

Expansionskärl

2022-05-12T12:19:11Z

ElinS:

Alla värme- och kylsystem behöver ett expansionskärl som kan ta upp den volymförändring som sker vid normal drift på grund av variationer i vätsketemperatur. Värmesystem är generellt sett fyllda med vatten som i sin tur har en förmåga att expandera och krympa vid temperaturförändringar. För att systemet inte ska sprängas så installerar man säkerhetsventiler som släpper ut övertrycket som skapas när systemet värms upp. Men för att man då inte ska behöva fylla på systemet på nytt så fort det svalnar så installerar man expansionskärl på alla värmesystem för att hantera volymförändringen i systemet.
Idag används antingen slutna expansionskärl som har ett lufttryck i sig, kallat förtryck, och ett membran eller en bälg av gummi som håller lufttrycket och systemvätskan åtskilda.

Eller öppna kärl där trycket regleras direkt mot systemet med hjälp av en vätskepump. Pumpexpansionskärl styrs av en digital manometer som skickar signaler till pumpen för kärlet när det är dags att fylla på vatten i systemet. Vanligtvis är också säkerhetsventilen för dessa värmesystem kopplade till kärlet så att det gamla, syrefria, värmevattnet släpps ut i kärlet för att sedan kunna pumpas in på nytt när behovet för påfyllning återkommer.
Förr i tiden använde man sig ofta av så kallade atmosfäriska expansionskärl som man placerade högst upp i systemet.
Expansionskärlet ska vara dimensionerat så att den maximala expansionsvolymen som kan ske i systemet får plats i kärlet utan att önskat drifttryck överskrids.
Det översta drifttrycket, eller det högsta godkända drifttrycket kallas sluttryck och bestäms vanligtvis utefter vad systemets säkerhetsventil öppnar på.
En god marginal ska hållas emellan sluttryck och öppningstryck.

 
'''Expansionskärl larmar för låg vattennivå.''' 
1. Kontroll av systemtryck/expansiontryck. 
2. Påfyllning av expansionskärl upp till hälften av kärl ca 150L / 50 procent. 
3. Ny kontroll av systemtryck. Ifall systemtryck sjunker då finns det läckage någonstans i värmesystem. 
4. Vid nästa rondering bör man kontrollera ifall systemtryck sjunkit mer än normalt. 

'''Rengöring av expansionskärl'''. 
1. Rengöring och tömning av vatten i expansionskärlet bör göras en gång per år för att hålla värmesystem i gott skick. 
Om detta ej utförs kan för mycket rostvatten orsaka kollaps i värmesystem och kan medföra stora kostnader för föreningen. 
2. Rengöring kan utföras med att först stänger av expansionskärl för att sedan tömma expansionskärl på vatten. Sedan kan rengöring ske av expansionskärlet med städutrustning och vatten, m'''en får ej använda städmedel'''. När expansionkärl är rengjort, skall expansionskärlet fyllas upp igen till 150L (50 procent). Därefter kan expansionskärlet startas upp igen. Viktigt att kontrollera systemtrycket innan slutförande.

Förvaltningsberättelse

2022-05-06T09:18:04Z

ElinS:

Förvaltningsberättelsen är den första delen av [[Årsredovisning|årsredovisningen]] och ska innehålla information om: 
* Föreningen/företagets säte 
* Föreningen/företagets verksamhetsområde 
* Väsentliga händelser under [[räkenskapsår|räkenskapsåret]] 
* Information om räkenskapsåret som inte går att finna i föreningen/företagets [[Resultaträkning|resultat]]- och [[Balansrapport|balansräkning]]
* Förändringar i [[Eget kapital|eget kapital]]
* [[Styrelse|Styrelsens]] förslag på hur [[Resultat|resultatet]] ska disponeras

[[Borätt Forum]]

[[kategori:Ekonomi]]

Förvaltningsberättelse

2022-05-06T09:17:52Z

ElinS:

Förvaltningsberättelse

2022-05-06T09:12:00Z

ElinS:

Lås

2022-05-06T09:09:56Z

ElinS:

'''Kontroll av låscylinder.''' 

1. kontrollera låscylinder genom att testa FS nyckel, kontrollera även med den nyckel som felanmälare använt. 
2. om låscylindern inte går att vrida om eller kärvar så kan du demontera låsdelar fram till att du kan plocka loss låscylindern. 
3. på låscylindern (bakom) ska det finnas ett systemnummer (tex. 3-28). denna information är viktig för låssmed för att kunna framkalla en likadan låscylinder som fungerar att låsa upp med alla nycklar som fungerade i föregående låscylinder.
 

'''kontroll av låskista.''' 
Går dörren inte i lås eller inte går att låsa upp så kan du börja med att kontrollera låskolven och se om det är något avvikande (att låskolven fastnar eller går trögt). 
1. börja med att rengöra låskolv sedan använda låsfett eller låsolja och motionera låskolven. 
2. demontera låsdelar fram till att du kan plocka loss låskistan. kontrollera om låskistan kan vara trasig pga åverkan (inbrottsförsök och brytskador). 
3. är låskistan sned kan detta vara orsaken till att låskolven inte fungerar, det går i vissa fall att korrigera låskistan med hjälp av verktyg. går detta inte att göra så kan du köpa in en ny låskista hos leverantör
 

'''Kontroll av låsvred.''' 
1. kärvar låsvredet kan du demontera låsvred och kontrollera att låsmedbringare(pinnen mellan låsvred och låskista) inte är skadad/sned. 
2. är låsmedbringaren skadad är detta förmodligen orsaken, går att reparera/räta till med hjälp av verktyg. 
3. montera dit låsvred och funktionskontrollera att det fungerar, fungerar det ej så kan du köpa in en ny hos leverantör. 
 

'''Kontroll av elslutbleck.'''
1. går dörren ej att låsa upp med hjälp av tryckknapp på insida av port eller med koddosa så kan du börja med att felsöka elslutblecket. 
2. demontera elslutbleck och kontrollera om kablarna sitter som de ska eller om de är skadade(lågspänning). 
3. koppla bort fas kabeln från elslutblecket en stund och sedan återmontera kabeln i elslutblecket, funktionskontrollera. 
4. fungerar det fortfarande inte, köp in ett nytt elslutbleck hos leverantör.

Lås

2022-05-06T09:09:41Z

ElinS:

'''Kontroll av låscylinder.''' 

1. kontrollera låscylinder genom att testa FS nyckel, kontrollera även med den nyckel som felanmälare använt. 
2. om låscylindern inte går att vrida om eller kärvar så kan du demontera låsdelar fram till att du kan plocka loss låscylindern. 
3. på låscylindern (bakom) ska det finnas ett systemnummer (tex. 3-28). denna information är viktig för låssmed för att kunna framkalla en likadan låscylinder som fungerar att låsa upp med alla nycklar som fungerade i föregående låscylinder.
 
'''kontroll av låskista.''' 
Går dörren inte i lås eller inte går att låsa upp så kan du börja med att kontrollera låskolven och se om det är något avvikande (att låskolven fastnar eller går trögt). 
1. börja med att rengöra låskolv sedan använda låsfett eller låsolja och motionera låskolven. 
2. demontera låsdelar fram till att du kan plocka loss låskistan. kontrollera om låskistan kan vara trasig pga åverkan (inbrottsförsök och brytskador). 
3. är låskistan sned kan detta vara orsaken till att låskolven inte fungerar, det går i vissa fall att korrigera låskistan med hjälp av verktyg. går detta inte att göra så kan du köpa in en ny låskista hos leverantör
 
'''Kontroll av låsvred.''' 
1. kärvar låsvredet kan du demontera låsvred och kontrollera att låsmedbringare(pinnen mellan låsvred och låskista) inte är skadad/sned. 
2. är låsmedbringaren skadad är detta förmodligen orsaken, går att reparera/räta till med hjälp av verktyg. 
3. montera dit låsvred och funktionskontrollera att det fungerar, fungerar det ej så kan du köpa in en ny hos leverantör. 
 
'''Kontroll av elslutbleck.'''
1. går dörren ej att låsa upp med hjälp av tryckknapp på insida av port eller med koddosa så kan du börja med att felsöka elslutblecket. 
2. demontera elslutbleck och kontrollera om kablarna sitter som de ska eller om de är skadade(lågspänning). 
3. koppla bort fas kabeln från elslutblecket en stund och sedan återmontera kabeln i elslutblecket, funktionskontrollera. 
4. fungerar det fortfarande inte, köp in ett nytt elslutbleck hos leverantör.

Kontrolluppgift oäkta bostadsrätt – KU 31

2022-05-06T09:09:29Z

ElinS:

Lås

2022-05-06T08:18:19Z

ElinS: Skapade sidan med ''''Kontroll av låscylinder.''' 1. kontrollera låscylinder genom att testa FS nyckel, kontrollera även med den nyckel som felanmälare använt. 2. om låscylindern inte går...'

'''Kontroll av låscylinder.'''
1. kontrollera låscylinder genom att testa FS nyckel, kontrollera även med den nyckel som felanmälare använt.
2. om låscylindern inte går att vrida om eller kärvar så kan du demontera låsdelar fram till att du kan plocka loss låscylindern.
3. på låscylindern (bakom) ska det finnas ett systemnummer (tex. 3-28). denna information är viktig för låssmed för att kunna framkalla en likadan låscylinder som fungerar att låsa upp med alla nycklar som fungerade i föregående låscylinder.

'''kontroll av låskista.'''
Går dörren inte i lås eller inte går att låsa upp så kan du börja med att kontrollera låskolven och se om det är något avvikande (att låskolven fastnar eller går trögt).
1. börja med att rengöra låskolv sedan använda låsfett eller låsolja och motionera låskolven.
2. demontera låsdelar fram till att du kan plocka loss låskistan. kontrollera om låskistan kan vara trasig pga åverkan (inbrottsförsök och brytskador).
3. är låskistan sned kan detta vara orsaken till att låskolven inte fungerar, det går i vissa fall att korrigera låskistan med hjälp av verktyg. går detta inte att göra så kan du köpa in en ny låskista hos leverantör

'''Kontroll av låsvred.'''
1. kärvar låsvredet kan du demontera låsvred och kontrollera att låsmedbringare(pinnen mellan låsvred och låskista) inte är skadad/sned.
2. är låsmedbringaren skadad är detta förmodligen orsaken, går att reparera/räta till med hjälp av verktyg.
3. montera dit låsvred och funktionskontrollera att det fungerar, fungerar det ej så kan du köpa in en ny hos leverantör.

'''Kontroll av elslutbleck.'''
1. går dörren ej att låsa upp med hjälp av tryckknapp på insida av port eller med koddosa så kan du börja med att felsöka elslutblecket.
2. demontera elslutbleck och kontrollera om kablarna sitter som de ska eller om de är skadade(lågspänning).
3.

Revisionsberättelse

2022-05-06T08:17:40Z

ElinS:

En revisionsberättelse är en redogörelse av resultatet av en genomförd revision som sammanställs av en [[Revisor|revisor]]. Sammanställningen ska innehålla följande information: 
* uttalande om fastställande av [[Balansrapport|balans]]- och [[resultatrapport]] 
* om styrelsen ska få ansvarsfrihet för tiden som revisionen avser. 
 
Revisionsberättelsen ska finnas tillgänglig under årsstämman eller [[föreningsstämma|föreningsstämman]]. Det ska framgå information om hur revisionen utförts, vilka delar som granskats, om [[Årsredovisning|årsredovisningen]] är upprättad enligt gällande lag samt vad styrelsens eller VDs förslag till vinstdisposition eller förlusttäckning är. 
 
Om revisorn i samband med revisionen upptäcker att något anmärkningsvärt avviker från föreningens stadgar eller protokoll kan en notering kring detta göras i revisionsberättelsen. När en sådan notering görs innebär det att revisionsberättelsen för innevarande räkenskapsår bli "oren". 

Exempel på avvikelser som kan leda till en notering i revisionsberättelsen: 

* Den årliga stämman ej hålls inom stadgeenlig tidsram.
* Kallesen till den årliga stämman har ej delats ut till medlemmarna i tid enligt det som står i stadgarna.
* För många sena betalningar/inlämnade deklarationer till Skatteverket.
* Felaktig utbetaling av styrelsearvode som överskrider tidigare beslut i föregående års stämmoprotokoll eller styrelseprotokoll.

[[kategori:Ekonomi]]

Borätt Forum

Revisionsberättelse

2022-05-06T08:02:47Z

ElinS:

Nyckeltal

2022-05-06T07:45:38Z

ElinS:

Nyckeltal är en del av årsredovisningen som beskriver föreningen och bolagets värdering. Att bara se till föreningen och bolagets resultat ger oftast inte en rättvis bild av hur det går och då förtydligar nyckeltalen andra delar. Vanliga nyckeltal som används är [[Soliditet|soliditet]], [[Belåningsgrad|belåningsgrad]], [[Lån per kvadratmeter|lån per kvadratmeter]], [[Nettoomsättning|nettoomsättning]],[[kostnader per kvadratmeter]] och [[Driftkostnad per kvadratmeter|driftkostnader per kvadratmeter]].
[[kategori:Ekonomi]]

Driftkostnad per kvadratmeter

2022-05-06T07:44:20Z

ElinS:

[[Driftkostnad]] per kvadratmeter beräknas genom att ta föreningens driftkostnader delat på föreningens totalyta.
Snittet för en förening är ca 350kr/kvm men kan variera mellan ca 200 och 500 kr/kvm.

[[kategori:Ekonomi]]

Driftkostnad per kvadratmeter

2022-05-06T07:43:57Z

ElinS:

[[Driftkostnad]] beräknas genom att ta föreningens driftkostnader delat på föreningens totalyta.
Snittet för en förening är ca 350kr/kvm men kan variera mellan ca 200 och 500 kr/kvm.

[[kategori:Ekonomi]]

Driftkostnad per kvadratmeter

2022-05-06T07:43:11Z

ElinS: Skapade sidan med 'Driftkostnad beräknas genom att ta föreningens driftkostnader delat på föreningens totalyta. Snittet för en förening är ca 350kr/kvm men kan variera mellan ca 200 o...'

[[Driftkostnad]] beräknas genom att ta föreningens driftkostnader delat på föreningens totalyta.
Snittet för en förening är ca 350kr/kvm men kan variera mellan ca 200 och 500 kr/kvm.